Mercato immobiliare: più forte della pandemia

Il mercato immobiliare italiano, pur con la pressione esercitata dal Covid-19, è in salute: crescono i prezzi (per il quarto trimestre consecutivo) e la superficie media compravenduta (nuovo trend dopo il lockdown), migliorano sia l’accesso al credito delle famiglie e sia le prospettive per il prossimo biennio.

Tutto questo nonostante la capacità di recupero della nostra economia, dopo avere ammortizzato la prima fase dell’emergenza, sia stata di nuovo smussata nell’ultima parte del 2020 dalle misure adottate dal Governo per contenere la seconda ondata dei contagi. Queste nuove misure non hanno comunque impedito il proseguimento di talune attività economiche, tra cui quelle connesse al ‘mattone’.

+1% i prezzi nel terzo trimestre, il traino delle case nuove

Il mercato immobiliare, scrive l’Agenzia delle Entrate, è infatti, tra i diversi settori, quello che non ha perso un certo dinamismo, almeno per quanto attiene gli acquisti delle case, pur con molte differenze per composizione e distribuzione di territorio. Tuttavia, per valutare gli effetti della recrudescenza della pandemia su famiglie e imprese bisognerà aspettare i prossimi trimestri.

Nel frattempo, in Italia i prezzi delle abitazioni, nel terzo trimestre del 2020 sono in crescita dell’1% annuo (Istat): aumento da attribuirsi sia alle case esistenti, che aumentano dello 0,7% (in rallentamento dal +3,6% del trimestre precedente), sia a quelle nuove, le cui quotazioni crescono del 3% (+2,7%).

Una crescita costante

La performance del mercato immobiliare italiano, anche se è meno brillante rispetto a quanto registrato in Europa (+4,9% l’aumento dei prezzi delle abitazioni nel terzo trimestre secondo Eurostat), è comunque degna di nota, visto che interrompe la serie di ribassi in atto dal 2012 e durata (eccezione fatta per l’estemporaneo spunto del 2016) fino alla metà del 2019.

Anche perché questa risalita dei prezzi è corroborata da un trend costante. In media, nei primi tre trimestri del 2020, rispetto allo stesso periodo 2019, i prezzi delle case aumentano del 2% con quelli delle abitazioni nuove che registrano un +2,2% e quelli delle esistenti (che pesano per più dell’80% sull’indice aggregato) un +2%.

È aumentata la superficie compravenduta

Un sondaggio tra gli agenti immobiliari rivela che nel mercato residenziale circa il 60% delle agenzie segnala per il quarto trimestre una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita, in linea col terzo trimestre. La quota di chi ravvisa un calo delle quotazioni resta, seppur in calo, significativa (33,7% da 35,5%).

La quota di agenzie che hanno venduto almeno una casa è nuovamente salita (82,1%), portandosi poco sotto i valori di un anno prima. È aumentata la superficie media degli immobili intermediati: il 56,4% ha una metratura compresa fra 80 e 140 mq, mentre per il 37,8% la superficie è inferiore agli 80 mq (51,5 e 44,3%, rispettivamente, nella rilevazione del quarto trimestre del 2019).

Voglia di una casa di proprietà 

Il mercato immobiliare è vivacizzato soprattutto dai potenziali acquirenti che intendono acquistare una prima casa di proprietà (per sé o per i propri familiari) che, nel quarto trimestre dello scorso anno, hanno rappresentato una quota del 46,2%.

Subito dietro, secondo il report dell’Agenzia delle Entrate, c’è chi ha deciso di cambiare abitazione (32,9%) e infine chi ricerca una seconda casa a fini di investimento (15,8%). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è lievemente aumentato rispetto al trimestre precedente, all’11,3 per cento (dal 10,9 nella precedente rilevazione). I tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili, a 7,5 mesi.

Segnali positivi dal mercato del credito

Segnali positivi sono giunti dal credito, con la quota di acquisti finanziati con mutuo (salita al 73,8%) che si è riportata sui valori dell’estate 2019. Inoltre, è da rimarcare che il rapporto tra entità del prestito e valore dell’immobile resta elevato, al 76,7%, a testimoniare la disponibilità delle banche a finanziare la compravendita.

A questo proposito, l’Osservatorio mutui di MutuiOnline.it rileva una costante crescita del trend: in febbraio i mutui erogati sopra l’80% dell’LTV (loan to value) coprivano il 6,9% (6% nel 2020) e la quota di quelli concessi nella fascia 71/80% si era portata al 26,1% (23,1% nel 2020). L’Agenzia delle Entrate rileva inoltre che è anche scesa la percentuale di agenzie che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti (al 25,8% dal 27,6% del terzo trimestre).

Le attese delle agenzie riguardo al proprio mercato di riferimento sono nel frattempo notevolmente migliorate, pur ancora improntate al pessimismo: il 26,3% ha aspettative sfavorevoli per il primo trimestre contro il 9,4% di coloro che nutrono attese favorevoli (da 46,7% e 4,7% rispettivamente). Anche le attese sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale sono migliorate: con riferimento all’andamento nel trimestre in corso il saldo resta negativo ma in misura molto più contenuta rispetto alla precedente rilevazione (-26,6 punti da -44,8). Per quanto riguarda le prospettive a due anni, queste sono tornate positive, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari a 9,6 punti (da -1,2).

+8,8% in più le case vendute nel quarto trimestre 2020

Nel quarto trimestre è proseguita la ripresa delle compravendite di abitazioni, rafforzata dalla ritrovata intensità degli scambi nei comuni non capoluogo che si affianca ai primi segni di rialzo delle compravendite anche nei capoluoghi. Sono quasi 15 mila in più le case scambiate rispetto al quarto trimestre 2019, +8,8% annuo.

I dati relativi alle otto principali città, sebbene conducano a una variazione tendenziale positiva nel complesso, evidenziano un aumento delle transazioni solo in due città: Roma (+7,9%) e Genova (+8,4%). A mantenere su un terreno positivo (+0,2%) il dato aggregato ha contribuito anche la tenuta degli scambi a Palermo, Napoli e Torino. A Milano, Bologna e Firenze gli scambi continuano ad essere inferiori su base annua, anche se le perdite si attenuano con un tasso negativo non più a due cifre.