Lombardia: il mercato immobiliare più dinamico del Paese

Il mercato immobiliare lombardo è il più dinamico del Paese e ha enormi margini di crescita se si pensa che le città di questa regione ‘nascondono’ un mercato da 200 miliardi di euro, fino a 2050, per riqualificare le loro periferie. È quanto emerge da un rapporto che Scenari Immobiliari ha redatto in collaborazione con Urban Up (Gruppo Unipol), che si basa sul principio che la rigenerazione urbana dei ‘territori periferici’ è un motore fondamentale per l’economia sia locale sia dell’Italia, e per la qualità della vita di milioni di persone. Nella regione le aree degradate, dismesse o a rischio degrado, coprono una superficie di circa 22,6 km quadrati, e 67.300 edifici (il 98% residenziali), da riqualificare, che potrebbero rivitalizzare il tessuto lavorativo e produttivo del territorio grazie al cambio delle destinazioni d’uso verso attività economiche in grado di aumentarne il valore. 

L’attenzione di sta spostando nelle periferie

Lo studio esamina la Lombardia in un momento in cui il suo mercato immobiliare è in forte espansione. L’attenzione, dopo essere stata quasi monopolizzata dalle aree centrali, si sta ora spostando (anche per effetto del Covid che ha cambiato i gusti di chi cerca casa) verso le periferie. Queste aree, secondo gli esperti, devono diventare parte integrante, significativa e desiderabile di una regione che vuole essere equilibrata, sostenibile, inclusiva e, quindi, resiliente e attrattiva. In particolare, le future funzioni urbane si articoleranno in mix di destinazioni d’uso che vedrà una prevalenza di superfici abitative, 39,9 milioni di metri quadrati (44% circa), seguite da superfici logistiche e produttive (29,6 milioni di metri quadrati, 32,5%), direzionali e commerciali (14,3 milioni di metri quadrati, 16%) e attrezzature di interesse collettivo (7,2 milioni di metri quadrati, poco meno dell’8%).

La filosofia della ‘città in 15 minuti’

La trasformazione di tali aree, secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, può infatti attivare investimenti per oltre 200 miliardi di euro fino al 2050. Tuttavia, non si tratta solo del più grande tema economico lombardo dei prossimi decenni, ma anche di una sfida per rendere sempre più inclusive e sostenibili le città. È una occasione unica per intervenire sulle diseguaglianze, dando abitazioni alle fasce più disagiate e anche consentendo un più facile accesso ai servizi. La filosofia della ‘città a 15 minuti’ ha aggiunto, significa anche creare nuove centralità e fare in modo che le nuove periferie siano concepite in modo diverso dal passato. Luoghi integrati e gradevoli dove vivere, lavorare e socializzare. Il tutto con attenzione all’ambiente e alla sicurezza delle persone. Target che tendono, non solo sulla carta, a rivalutare l’immobile in oggetto. 

+14,2% le compravendite nel 2021, buone prospettive per il 2022

Il rapporto ha scattato anche una dettagliata foto del mercato della regione, che per il 2021 si è confermato a livello nazionale il più promettente: le compravendite sono cresciute del 14,2 per cento a fronte di una media dell’11,1%. Nella regione anche i prezzi medi degli immobili residenziali, che avevano invertito l’andamento decrescente con tre anni d’anticipo rispetto al resto del Paese, dopo il calo del 2020 sono tornati a crescere per evidenziare prospettive di ulteriore miglioramento per il 2022. In Lombardia si stima un totale di 140mila compravendite di immobili residenziali nel 2021, pari a oltre il 23% del volume nazionale, quantificabile in seicentomila transazioni. Il peso della regione, rimasto stabile per otto anni con una quota di circa il 20%, è cresciuto sin dal 2016, con ulteriori aspettative di incremento fino a un peso di circa un quarto degli scambi complessivi. 

Milano resta la ‘capitale’

In Lombardia, grazie a una popolazione costantemente crescita, si scambiano il doppio delle case del Lazio (seconda in Italia con circa 67mila transazioni) e quasi due volte e mezzo rispetto all’Emilia Romagna (nella classifica al terzo posto, con 59mila transazioni). Vivace l'attività sui mutui. Le previsioni per il 2022, secondo gli esperti, indicano un aumento dei volumi transati sul mercato residenziale lombardo di circa il 13%, con una pressione lievemente meno intensa di quella attuale, a fronte di una crescita a livello nazionale dell’8,3%. Al centro c’è Milano, ovvero la principale piazza immobiliare italiana, dove le compravendite realizzate nel 2021 coprono il 19% del totale del territorio lombardo e il 66% dei capoluoghi, mentre il fatturato della città rappresenta oltre l’82% del giro d’affari dei capoluoghi. Sono attese per il 2022 variazioni sempre positive, ma meno intense di quelle del 2021.