Immobiliare milanese a due velocità: calano le quotazioni nel centro, crescono le periferie

Dopo i rialzi post-pandemia, i prezzi delle case a Milano subiscono un rallentamento e registrano nei primi sei mesi dell’anno +0,2%. Sono i dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa, che registrano anche un calo dei valori nelle aree del Centro città del 3,3%.

A porre un freno alla crescita dei valori immobiliari di Milano è l’usato, in molti casi messo in vendita in condizioni che richiedono interventi anche significativi, abbassando così le quotazioni e allungando i tempi delle trattative.

Tiene invece il comparto degli immobili di lusso, richiesto da stranieri e professionisti di alto livello che si trasferiscono a Milano: il prezzo al metro quadro arriva a 18.000 euro. Le caratteristiche più ricercate sono piani alti, terrazzi, ambienti luminosi.

Ma nella metropoli milanese la situazione del mercato cambia anche sensibilmente spostandosi da un quartiere all’altro, ecco perché ha senso fare un’analisi più dettagliata sulle singole zone.

L’analisi immobiliare milanese quartiere per quartiere

Partiamo da una delle zone che negli ultimi anni ha vissuto un vero exploit del mercato: Porta Romana-Crocetta. Qui i numeri rallentano e le tempistiche di vendita si allungano, mentre buona parte degli acquisti si concentra su immobili da mettere a reddito. Piazza Mondadori e i suoi dintorni è la zona più quotata, con prezzi fino a 2.000 euro al metro quadro, più basse le quotazioni di via Crema e via Mantova, in media sui 6.000 euro al metro quadro.

Prezzi in calo anche in viale Monza, Piazzale Loreto e Pasteur, oltre alla parte iniziale di via Padova. Si va dai prezzi più bassi del quartiere NoLo, rivalutato dopo il progetto urbano di riqualificazione, da 3.500-4.000 euro al metro quadro, fino ai 4.500 euro di Piazzale Loreto, che arrivano a 5.000-5.500 euro per gli immobili di nuova costruzione.

Rallentano anche le vicine Buenos Aires e Piazza della Repubblica, dove tengono le soluzioni di pregio, con prezzi intorno agli 8.500-9.000 euro al metro quadro; più accessibile il tratto da corso Buenos Aires a viale Abruzzi, con prezzi tra i 5.000 e i 6.000 euro al metro quadro. Scendono a 4.500 euro al metro quadro le case tra Loreto e Lima.

Nelle zone di Tortona-Savona-Porta Genova si vendono bene le soluzioni ristrutturate o in buono stato, mentre fatica il mercato degli immobili da ristrutturare. La media dei prezzi è 6.000 euro al metro quadro.

Stabili invece i prezzi nell’area della Stazione Centrale, fino alla metropolitana Gioia e viale Fulvio Testi, mentre calano dell’1,5% i valori nella zona Lodi-viale Corsica. Stesso andamento per il quartiere Lorenteggio-Frattini, dove l’usato si attesta intono ai 4.000 euro al metro quadro, mentre si attestano tra i 2.700 e 3.000 euro le case in Giambellino, Brunelleschi e largo Scalabrini.

Dove aumentano i prezzi

Vediamo ora dove le quotazioni sono invece in rialzo. Si parte dai quartieri sulla linea rossa della metropolitana per Bisceglie, con via Soderini, via Primaticcio e San Gimignano che offrono immobili da 3.500 euro fino a punte di 5.500 euro al metro quadro per gli immobili nuovi.

Cresce anche il valore degli immobili in zona Maciachini in vista della riqualificazione dello Scalo Farini, area strategica perché vicina al quartiere Isola, tra i più quotati di Milano. Qui le nuove costruzioni partono da € 4.000 al metro quadro, mentre il prezzo si riduce arrivando a viale Jenner e Dergano, dove abitazioni anni ’60 e ’70 si vendono intorno ai 3.500 euro al metro quadro.

Positivo anche l’andamento del mercato ad Affori, grazie alla domanda di giovani, coppie e in generale acquirenti finalizzati alla messa a reddito per soddisfare l’alta domanda di lavoratori o studenti: qui la vicinanza con i quartieri di Bovisa e Niguarda, con rispettivamente l’università e l’ospedale, rappresenta una ricca opportunità.

Via Brembo, via Calvi e via Novaro sono le zone più tranquille con prezzi intorno ai 3.000-3.500 euro al metro quadro. Per il nuovo bisogna invece mettere in conto 5.000 euro al metro quadro.

Chiudiamo con l’aumento dei prezzi dell’1,8% in zona Città Studi – Indipendenza, dove è possibile trovare immobili della vecchia Milano che ristrutturati arrivano a 6.000 euro al metro quadro. Più abbordabile la zona di Lambrate, che rimane sui 4.000 euro al metro quadro.

In generale i dati rilevano un’offerta più limitata a causa della destinazione a reddito di molti immobili di proprietà, e una domanda più cauta da una parte per il costo eccessivo dei mutui, dall’altra per il timore di acquistare l’usato da ristrutturare, a causa degli alti costi praticati sulla piazza milanese.