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Immobiliare: mercato in salute e ottimista per il futuro

Il numero di compravendite e l’intensità della domanda sono prossimi ai valori massimi degli ultimi 20 anni. Questo segnala il buono stato di salute del mercato immobiliare italiano, dove oltre 3,3 milioni di famiglie hanno iniziato a cercare una nuova abitazione.

10/12/2021
lente di ingrandimento su una casa in vendita
Analisi sull'andamento del mercato immobiliare nel 2021

Il mercato immobiliare italiano è in buona salute: da un lato conferma la ripresa iniziata più di un anno fa e, dall’altro, lancia segnali di ottimismo per il prossimo futuro. È quanto emerge dal terzo Rapporto 2021 di Nomisma, secondo cui a determinare la forte spinta all’acquisto del mattone, che in primo luogo riflette soprattutto il desiderio di migliorare la propria condizione abitativa, contribuiscono la capacità di rilancio mostrata dall’economia italiana – favorita anche dalle risorse del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) – e una guida delle istituzioni percepita finalmente come salda e credibile.

Forte la richiesta di una soluzione migliorativa

Durante il periodo preso in considerazione (durante il quale sono stati monitorati i 13 maggiori mercati immobiliari italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia) sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che hanno intrapreso la ricerca di una nuova abitazione.

Il principale obiettivo è la sostituzione della prima casa, data l’esigenza di avere più spazi e più servizi tecnologici dopo l’esperienza dei lockdown e a seguito delle restrizioni imposte per contenere i contagi della pandemia.

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Compravendite e domanda vicino ai massimi degli ultimi 20 anni

È la prova che il settore, ha affermato Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, mostra un andamento migliore di quelle che erano prospettive già rosee. L’indice di performance, che sintetizza l’andamento dei 13 mercati selezionati, mostra che sono proprio il numero di compravendite e l’intensità della domanda a essere prossimi ai valori massimi degli ultimi 20 anni.

Il ricorso di molte famiglie al mutuo rivela che questa tendenza non è però dovuta a un aumento del potere d’acquisto degli italiani. Infatti, secondo l’analisi, sebbene il reddito lordo disponibile sia lievemente aumentato, il ricorso al mutuo è in aumento e nell’ultimo anno ha raggiunto un tasso di copertura delle compravendite del 52,5% contro il 51,7% del 2019.

Il ruolo di sostegno delle banche

Le banche stanno giocando un ruolo importante nella significativa crescita del mercato residenziale: senza credito, ammette infatti Luca Dondi, una parte significativa della domanda non potrebbe essere soddisfatta.

Il ricorso al finanziamento ipotecario è per altro agevolato dai tassi d’interesse ancora molto bassi rispetto al recente passato. Discorso diverso per il mercato degli immobili di impresa, che è ancora condizionato dalla pandemia e dai timori per quanto riguarda i cambiamenti intervenuti nelle modalità lavorative (smartwoking) e di consumo (il boom degli acquisti via canali digitali). Anche questo settore, comunque, nel primo semestre ha visto un incremento delle transazioni e dei prezzi.

+1,6% i prezzi nel residenziale

La vivacità che ha contraddistinto la domanda residenziale si è riflessa sulle quotazioni degli immobili. In questo settore, ha osservato Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma, su base annua, la variazione media dei prezzi è pari a +1,6%, ma con differenze, anche notevoli, in alcune piazze: si va dal +4,1% registrato da Milano al -1,2% di Palermo.

Per quanto riguarda i tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita, questi cambiano in base alla tipologia: in media sono necessari 5,5 mesi per le abitazioni e 9 mesi per uffici e negozi. Quanto allo sconto praticato sul prezzo richiesto, nel secondo semestre questo si è attestato al 12,2% per le case, al 15% per gli uffici e i negozi.

A cura di: Fernando Mancini

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