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Immobiliare: a Milano i prezzi salgono nonostante il Covid

Nel 2020 la scarsa presenza di investitori ha condizionato il mercato residenziale milanese, che ha invece visto spunti positivi soprattutto nelle periferie. In media i prezzi sono cresciuti del 2,8 pct, mentre a causa della pandemia le compravendite sono diminuite del 17,6 pct.

28/04/2021
La situazione del mercato immobiliare a Milano

Il mercato immobiliare di Milano, quello che in molti casi detta la linea al resto del Paese, risulta indifferente alle pressioni esercitate dalla pandemia sulle altre realtà economiche. Lo scorso anno i prezzi hanno infatti continuato ad aumentare, nonostante le compravendite abbiano subito una marcata flessione, in una realtà con diverse sfaccettature.

L’attività è risultata più vivace nelle aree semicentrali e nelle periferie, che hanno richiamato la domanda di famiglie alla ricerca di case più spaziose e nel verde e, anche, di opportunità più a buon mercato. Per contro, denuncia uno stato di sofferenza il centro, a causa dell’assenza degli investitori e della rigidità dei venditori sul fronte della ‘scontistica’.

Quarto anno consecutivo in positivo

Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari a Milano hanno registrato un aumento dello 0,8% e l’intero anno si chiude – per la quarta volta su un terreno positivo - con una progressione del 2,8%. Si tratta di una performance di tutto rispetto, considerato l’impatto che ha avuto il Covid-19 sull’economia familiare e nell’economia in generale, ma la crescita delle quotazioni è però in netto rallentamento dal +13% consolidato nel 2019, al +8,4% del 2018 e al +3,5% nel 2017.

A fare da zavorra al mercato immobiliare della metropoli è stata, stando alla ricerca, soprattutto la mancanza degli investitori, passati al 24,1% dello scorso anno dal 26,8% registrato nel 2019.

Bene le periferie, in sofferenza le aree centrali

Tra le macroaree che hanno subito questo trend ci sono, per quanto riguarda il secondo semestre, Stazione Centrale-Fulvio Testi (-1,7%) e Navigli-Famagosta (-2,2%). Su un terreno negativo anche il centro (-1,3%).

Hanno chiuso in positivo invece Vercelli-Lorenteggio (+0,9%), Fiera-San Siro (+3,6%), Bovisa-Sempione (+3,6%), Città Studi-Indipendenza (+1,2%) e Lodi-Corsica (+1,2%). Negli ultimi 10 anni i prezzi degli immobili nella città di Milano hanno comunque performato meglio rispetto alla media delle grandi città (+2,1% contro il -30% delle grandi metropoli).

Tutto questo nonostante il segno negativo accusato dalle compravendite, che chiudono il 2020 con un calo del 17,6% rispetto al 2019 e si portano a 21.625, è il livello più basso dal 2016.

Tengono le case di pregio

Nel centro le zone di Genova-De Amicis, Savona e Tortona, dove era presente soprattutto una componente di acquisto per investimento, i prezzi sono in calo e i tempi di vendita in lieve aumento. Tengono gli acquisti di prima casa, in particolare nel segmento lusso. I valori più elevati, 7-8mila euro/mq, si registrano per le soluzioni d’epoca ristrutturate signorili in via De Amicis, Ausonio e Ariberto. Nelle restanti zone si va dai 5600 euro/mq di un usato in corso Genova fino a 4100 euro/mq in Tortona-Savona. Stabili i valori in Porta Romana-Crocetta.

Il segmento alto non ha avuto importanti impatti e gli investitori, dopo un’iniziale incertezza, da ottobre si sono riaffacciati spinti anche dal fatto che si sono segnalate richieste in affitto di lavoratori fuori sede. Sempre molto attivi gli imprenditori che acquistano per ristrutturare e rivendere. Sul prestigio resta la preferenza per le ampie metrature, spazi esterni ora tassativi. Le aree più richieste sono Quadronno, Mondadori e limitrofe, dove ci sono soluzioni che possono arrivare a 9mila euro/mq se in ottimo stato e con spazi esterni o begli affacci. Le soluzioni di pregio di nuova costruzione toccano punte di 10 mila. A muoversi sul prestigio sono famiglie residenti in cerca di casa migliorativa.

La Metro 4 ‘tira’ Vercelli-Lorenteggio-Solari

Il prossimo arrivo della Metro 4 ha avuto un effetto positivo sui prezzi dell’area Vercelli-Lorenteggio-Solari-Foppa-Frattini, cui si aggiunge anche la zona di Gambara. Sono aumentati in particolare i prezzi delle soluzioni che hanno spazi esterni, molto ricercate ma di cui c’è bassa offerta.

Nell’area Bovisa-Sempione/Fiera-San Siro le riqualificazioni (Scalo Farini e attorno allo stadio) danno linfa al mercato residenziale. Piacciono le case posizionate in piazzale Brescia e piazzale Lotto. Bene anche via Rembrandt per la vicinanza alla fermata della metropolitana De Angeli. Da tenere sotto osservazione – nonostante l’assestamento delle quotazioni (per il calo degli investitori) - la zona Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi, per l’arrivo di nuovi interventi edilizi: è un’area che, negli ultimi anni, ha visto un’importante presenza di acquisti con finalità turistica, mentre ora è vivacizzata da acquisti di prima casa.

Le Olimpiadi risvegliano la domanda a Lodi-Corsica

Prezzi sostenuti nell’area Città Studi-Indipendenza-Lodi-Corsica. A influenzare positivamente il mercato è l’arrivo, anche qui, della metropolitana blu e la nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria. C’è un’ottima offerta sia per immobili di prestigio sia di tipo civile.

Nella macroarea di Lodi-Corsica a stimolare sono le attese per la riqualificazione dello Scalo di Porta Romana e i lavori per il Villaggio Olimpico. Gli effetti della pandemia hanno condizionato invece l’area Navigli-Famagosta, dove la domanda aspetta la ripartenza delle Università. È questa, infatti, la zona dove si concentravano maggiormente gli investitori e su cui incombono anche diversi interventi di Student housing e il campus Bocconi.

A cura di: Fernando Mancini

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