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Interventi di ristrutturazione 110%: possibili problemi operativi

Il Superbonus è un'opportunità per i cittadini di ottenere il recupero fiscale degli interventi di ristrutturazione/miglioria energetica - antisismica degli edifici: anche in considerazione della possibilità di cedere il credito fiscale e ottenere il finanziamento pressochè integrale dei lavori.

29/04/2021
Detrazione fiscale degli interventi di ristrutturazione

Interventi di ristrutturazione "110%", possibili problemi operativi

Nell’ottica di ridurre l’impatto ambientale e l’inquinamento e con l’obiettivo di favorire anche il mercato edilizio dopo la crisi dovuta alla pandemia, il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus, ovvero una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole.

La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. In altre parole si tratta di una grande opportunità per i cittadini di ottenere il recupero fiscale degli interventi di ristrutturazione/miglioria energetica - antisismica degli edifici: ciò anche in considerazione della possibilità di cedere il credito fiscale e ottenere, quindi, il finanziamento pressoché integrale dei lavori. Tale argomento è di estrema attualità e di larghissimo interesse, poiché potenzialmente riguarda tutti gli edifici esistenti sul territorio nazionale, con la sola esclusione di quelli di recentissima realizzazione.

Quando si può usare il Superbonus?

Il Superbonus viene riconosciuto solo se tra gli interventi di miglioria energetica è ricompreso uno dei seguenti lavori “trainanti”:

  • l’installazione dell’ impianto fotovoltaico,
  • la realizzazione del cappotto termico,
  • la sostituzione dell’impianto di riscaldamento/raffrescamento.

Tale bonus viene riconosciuto a condizione che l’insieme dei lavori fatti comporti un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio. Tali lavori devono essere completati entro il 30 giugno 2022. Di fatto si agevolano i grossi interventi che migliorano la prestazione termica dell'edificio e quelli volti a ridurre il rischio sismico.

Il bonus energetico nei lavori condominiali

In particolare, con riguardo alle ristrutturazioni dell'intero edificio condominiale, è stata stabilita per le delibere una riduzione della maggioranza al 30 per cento dei millesimi, al fine di favorire una semplificazione nella procedura di autorizzazione degli interventi. Tale previsione è una norma speciale che deroga rispetto alle ordinarie maggioranze condominiali che prevedono, per l’autorizzazione degli interventi sulle parti comuni, la maggioranza di 501 millesimi.

Problemi operativi

Con particolare riguardo all’intervento di realizzazione di cappotto termico, che comporta la costruzione di un muro aggiuntivo di 20/30 cm che si sovrappone al muro esterno originario dell’edificio, il problema, tutt’altro che remoto, è che vi possa essere opposizione da parte del singolo condomino.

Si pensi in particolare al proprietario di un terrazzo che, come conseguenza del lavoro, si veda ridurre la superficie fruibile del proprio terrazzo rendendolo così meno abitabile. Trattandosi di intervento che va a modificare la proprietà privata del singolo condomino, questi potrebbe impugnare la delibera per nullità e così bloccare i lavori.

Per altro, anche nella fase esecutiva delle opere, il singolo condomino potrebbe negare la propria autorizzazione alle maestranze incaricate, e accedere alla propria proprietà privata per eseguire gli interventi appaltati dal Condominio: ciò potrebbe causare un ritardo nel completamento delle opere e, quindi, il mancato rispetto del termine finale di completamento lavori entro il 30 giugno 2022. D’altra parte il Condominio potrebbe contestare al singolo opponente un danno da perdita di chanches.

Quali soluzioni possibili?

La strada maestra per risolvere questo contrasto è sempre quella di un accordo fra le parti: si potrebbe prevedere un indennizzo a favore del singolo proprietario quale ristoro della riduzione della sua proprietà. Ma se un accordo non fosse possibile inevitabilmente la questione dovrà essere risolta in Tribunale. I giudici dovranno stabilire quale diritto sia meritevole di maggiore tutela.

Da un lato la proprietà privata, che è un diritto costituzionalmente garantito. Dall’altro l’interesse collettivo del condominio ovvero, in ultima analisi, il diritto alla salute pubblica, parimenti diritto costituzionalmente garantito, che vuole essere tutelato dalla normativa introdotta con lo scopo di ridurre l’inquinamento ambientale. È prevedibile che la soluzione di questo contrasto impegnerà la giurisprudenza nazionale per i prossimi anni.

A cura di: Federica Izzo

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