Immobiliare 2020: lo slancio finale contiene le perdite

Il 2020 si è chiuso con un segno meno per il mercato immobiliare residenziale italiano, obbligato a fare i conti con la pandemia. Per quasi tutta la prima parte, infatti, l’incertezza ha frenato sia la parte venditrice, nella speranza di vedere una pronta ripresa, sia i potenziali acquirenti, spinti invece ad assumere una posizione più prudente dalla crisi che si stava aggravando.

Anche se interrompe l’espansione dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014 (con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5%), la contrazione del 2020 è comunque più contenuta di quanto si temeva: il saldo, rende noto l’Agenzia delle Entrate, presenta 558mila abitazioni compravendute, in calo di quasi l’8%.

Gli effetti della pandemia soprattutto nella prima metà

L’impatto del Covid è stato variabile nei diversi trimestri: oltre all’effetto negativo delle misure restrittive per il contenimento dei contagi, i grafici segnalano anche una capacità di recupero espressa dal mercato immobiliare non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa.

Al primo trimestre in rosso è seguito, nei successivi tre mesi, il picco negativo, mentre nel terzo trimestre, assieme alla graduale ripresa delle attività, il residenziale ha ritrovato una crescita superiore alle attese, in particolare nei comuni non capoluogo. Il mercato negli ultimi tre mesi è tornato in positivo in tutto il Paese – con compravendite in crescita – permettendo di contenere il calo del saldo annuale.

Le vaccinazioni e gli aiuti del Governo lasciano ben sperare

Le prospettive sono all’insegna dell’ottimismo, sia perché la campagna vaccinale sta avanzando speditamente (e con successo nel contenere i contagi), sia perché – come afferma la stessa Agenzia delle Entrate - gli interventi del Governo mirati a stimolare la ripartenza dell’economia nazionale saranno fondamentali anche per il mercato immobiliare.

Tornando al 2020, il cui dato negativo è da imputare per la maggior parte ai mesi di inattività concentrati nel primo semestre, il calo delle compravendite più ampio si è verificato al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano però circa il 25% del mercato nazionale. Al contrario, la perdita più contenuta è stata registrata nel Nord-Est (-6,3%).

Aumenta la superficie media compravenduta

L’andamento delle compravendite si riflette sui valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare) che rappresenta la quota dello stock compravenduta. In media nazionale, tale l’indicatore nel 2020 è scivolato all’1,63% (ovvero 1,63 case compravendute ogni 100 censite in catasto) dall’1,76% dell’anno precedente.

La maggiore intensità del mercato si conferma nel Settentrione (vicina al 2%), nelle Isole invece la più bassa. Dall’analisi delle compravendite in termini di dimensione emerge che lo scorso anno sono state vendute case per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati, -6,5%, con una superficie media per unità venduta pari a 107,5 mq, che risulta maggiore rispetto al 2019 di 1,3 mq.

In termini di variazioni, è stato registrato un calo più contenuto per gli acquisti di case più grandi, -2,9% per quelle oltre 145 mq. Di contro, la decrescita maggiore si è registrata tra le soluzioni più piccole (fino a 50 mq), in media di quasi il 10%. Per quanto riguarda il fatturato, nel 2020 i dati mostrano una stima complessiva di poco superiore a 89 miliardi di euro, -8,7% (quasi il 58% è relativo ad acquisti di case ubicate nel Nord).

Calo fisiologico per il ricorso ai mutui

Nel 2020 sono stati registrati poco meno di 273 mila acquisti di case assistiti da mutuo, con un calo più contenuto – del 4,8% annuo – rispetto al -8% circa registrato dalle compravendite. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle finanziate con mutuo casa hanno riguardato poco più della metà degli scambi, in aumento al 51% dal 49,5% del 2019.

Tra le aree del Paese, come rilevato anche dall’Osservatorio mutui di MutuiOnline.it, il Nord Ovest e il Centro, che rappresentano insieme quasi il 60% del mercato dei mutui, hanno evidenziato cali in linea con la media nazionale. L’Agenzia rileva come nei capoluoghi del Centro il peso degli acquisti con ipoteca sia vicino al 60%, mentre nei piccoli centri delle Isole la percentuale rimanga intorno al 37%.

Il volume finanziato è sui 36 miliardi di euro

Nel 2020 il capitale complessivo finanziato per comprare case ammonta a poco meno di 36 miliardi di euro, con un calo più contenuto rispetto a quello osservato dai volumi, rispettivamente -1,7% e -4,8%.

Nel dettaglio, il capitale medio finanziato con mutuo casa supera di poco 130 mila euro, in aumento comunque di 4mila euro. La distribuzione tra le aree del capitale evidenzia la quota preponderante delle aree del Nord, oltre il 58%. Nel complesso, il valore delle case compravendute avvalendosi di mutuo, nel 2020, si è assestata intorno ai 48 miliardi di euro, ovvero un’erogazione complessiva pari al 75% circa della spesa di acquisto.

Tasso ai minimi e lieve aumento della durata

Lo scorso anno il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di case è diminuito rispetto al 2019 di ulteriori 0,20 punti percentuali, portandosi sotto il 2% e segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica. L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,12%) e del Centro (2,05%), mentre i più bassi, poco sopra l’1,8%, si registrano nel Nord. Il calo più consistente si è avuto nelle Isole, 0,28 punti in meno nell’ultimo anno.

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