Immobili per l’impresa: il Covid ha ridisegnato il settore

La pandemia ha stravolto gli equilibri del mercato immobiliare: ha accelerato, infatti, la fuga dalle metropoli, dove, secondo le statistiche Istat, la quota degli abitanti è in calo da 5 anni.

Non di meno, fenomeni come lo smart working, la didattica e distanza e il boom degli acquisti online hanno contribuito a ridisegnare il mercato degli uffici e della distribuzione commerciale, spingendo invece quello della logistica. Insomma, il Covid ha dato una mano a ‘svuotare’ le città italiane, con un conseguente effetto svalutazione dei prezzi degli immobili e degli affitti richiesti dai locatari.

Le maggiori difficoltà per i negozi commerciali

La seconda ondata dei contagi che ha colpito il Paese nei mesi autunnali ha impattato ulteriormente sulla nostra economia, determinando una nuova contrazione del settore dei servizi che – secondo l’analisi di Tecnocasa - soffre ancora in misura importante, mentre la produzione sembra reagire meglio alla più recente fase d’emergenza.

Se da una parte la domanda generale dei consumatori resta ancora debole, con riflessi sull’inflazione, dall’altra gli effetti della crisi si fanno sentire anche nel comparto degli immobili per l’impresa, anche se – secondo gli stessi esperti – alcune tipologie reggono meglio di altre. Le difficoltà più evidenti si registrano sui negozi.

Nel settore dei capannoni si salva solo la logistica

Per quanto riguarda il mercato dei capannoni, questo nella prima parte del 2020 ha accusato cali dei volumi (-27,2%), dei prezzi e dei canoni di locazione. Allo stesso tempo è stata rilevata una crescente propensione all’acquisto, innescata dalla maggiore fiducia delle imprese.

Negli ultimi dieci anni le quotazioni dei capannoni si sono ridimensionate, le tipologie nuove hanno perso il 32% e le usate il 36%. Contestualmente gli affitti hanno subito un ribasso del 31,4% per il nuovo e del 29,2 % per l’usato. Nell’anno del lockdown l’e-commerce ha avuto una crescita importante, sono aumentati gli acquisti online (+31%) e questo spiega la ricerca di spazi per effettuare deposito e stoccaggio.

Il tracollo di prezzi e affitti dei locali commerciali

Nella prima parte del 2020 i canoni di locazione dei locali commerciali sono scesi del 3,5% nelle vie di passaggio (-37,7% negli ultimi dieci anni) e del 3,6% (-39,6%) in quelle di non passaggio e i prezzi sono diminuiti rispettivamente del 3,3% (-37% in dieci anni) e del 3,7% (-42,5%).

Il segmento retail, stando alla ricerca Tecnocasa, è stato quello più penalizzato dal Covid: in particolare, il settore della ristorazione, che nel passato era stato il vero traino del mercato commerciale. Di contro l’emergenza sanitaria ha fatto riscoprire i negozi di vicinato, in auge da alcuni semestri.

Accelerano quindi i grandi gruppi della grande distribuzione nella ricerca di spazi per aprire altri punti vendita. A questo proposito si rileva anche il crescente interesse dei giovani che intendono aprire nuovi negozi, consapevoli degli spazi che si sono creati a seguito del Covid e forti di un accesso al mercato del credito decisamente più vantaggioso rispetto al recente passato: i tassi di interesse che sono applicati ai mutui sono infatti ai minimi storici.

Con lo smart working cambia lo scenario degli uffici

Lo studio segnala debolezza per il segmento uffici, nonostante ci siano piazze - come quella di Milano - in cui avanzano lavori per la creazione di importanti spazi direzionali e verso cui c’è sempre interesse da parte degli operatori. Uno degli aspetti che ne limita tuttavia la ripresa è la carenza di un prodotto in linea con le aspettative degli investitori e degli utilizzatori: i prezzi e i canoni di locazione sono perciò indicati in diffuso ribasso.

Le aziende, per altro, stanno sperimentando o adottando lo smart working e questo causa un cambiamento decisivo nell’assetto degli spazi dedicati all’attività e in generale un rallentamento sul comparto uffici.