Immobili: dalla nuova piattaforma digitale alla riforma del catasto

Dallo scorso 1 febbraio l’Agenzia delle Entrate si avvale di un’unica piattaforma digitale per riunire tutti i dati riguardanti il patrimonio immobiliare del nostro Paese, 74 milioni di unità. Questo vuol dire che valori catastali, atti, mappe, elaborati, satellitari troveranno un contenitore unico e soprattutto digitale, quindi consultabile potenzialmente da chiunque.

Un lavoro immane, che mette le basi di una riforma inseguita da molti anni, ma che ancora tarda a trovare una reale attuazione.

Si tratta della famosa riforma del catasto, che parte da un presupposto fondamentale: il valore fiscale di un immobile non corrisponde, ormai da molti anni, al suo effettivo valore di mercato.

Questo per il motivo che i valori fiscali si basano sulle rendite catastali, vale a dire il canone di affitto che potenzialmente si guadagnerebbe dalla locazione dell’immobile.

Tornerebbe tutto, se non fosse che il calcolo delle rendite risale agli anni ’80, particolare che le renderebbe dopo 50 anni completamente fuori dal mercato.

Stessa cosa per il dato relativo alla superficie catastale, valutata ancora oggi secondo il vecchio metodo dei vani catastali, con la grande pecca che uno stesso numero di vani per due immobili differenti può voler dire superfici immobiliari molto differenti.

Su cosa si basa il nuovo criterio di calcolo del valore fiscale di un immobile

La riforma ha come obiettivo ultimo l’introduzione di un criterio di calcolo del valore fiscale dell’immobile più equo, cioè un valore calcolato sulla base della quotazione di mercato dell’immobile. Il calcolo delle imposte andrebbe dunque fatto non più sul valore catastale dell’immobile, ma andrebbe aggiornato al valore di mercato, probabilmente con correttivi al ribasso, visto che la differenza rischia di essere veramente esosa per l’imponibile nei due tipi di calcolo.

A questo, la riforma aggiungerebbe quanto visto sopra, cioè un sistema di calcolo per l'attribuzione della rendita non più espresso in vani, come avviene attualmente, ma in metri quadri, e altre caratteristiche dell’immobile, come la presenza o meno di balconi e dell’ascensore o il piano in cui è ubicato.

I contro della riforma: i maggiori costi per i proprietari

Un valore stimato maggiore per gli immobili implicherebbe la naturale conseguenza di ottenere imposte più alte, soprattutto per le grandi città dove i valori immobiliari hanno in media quotazioni di mercato più alte rispetto ai piccoli centri.

Secondo un calcolo effettuato dal quotidiano L’Economia, la città che registrerebbe un maggiore aumento dell’imponibile è Messina, con una differenza di valore tra prezzo di mercato e imponibile prima casa superiore al 300%. Su questa valutazione, l’IMU subirebbe un rincaro in media del 176%. Andrebbe male anche a Milano, dove i milanesi pagherebbero dopo la riforma un IMU maggiorato del 172%.

Ma esistono anche fenomeni come Padova, dove i calcoli fanno aumentare l’imponibile IMU di solo il 17%.

Le agevolazioni oggi per chi acquista una prima casa

Ad oggi il peso fiscale per chi acquista una prima casa è sgravato da una serie di agevolazioni fiscali. Chi usufruisce dei benefici prima casa, dovrà versare infatti le seguenti imposte:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva: imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva: Iva ridotta al 4%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro e imposta catastale fissa di 200 euro.

Ricordiamo che l’acquisto di una prima casa con il mutuo dà diritto a ulteriori vantaggi fiscali, ad esempio la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo.

Un approfondimento sulla normativa e gli adempimenti si può leggere sulla utile guida di MutuiOnline.it “Come acquistare casa”.