Il mutuo ideale? Bisogna saperlo scegliere

Ci sono alcuni passi determinanti che condizioneranno buona parte della nostra vita. Il mutuo è uno di quelli: per venti, a volte trent’anni le nostre scelte saranno subordinate ad un impegno di proporzioni a dir poco rilevanti.

Per questo vale la pena valutare tutti i rischi e le opportunità del caso, perché tra il mutuo ideale e quello scelto senza un buon criterio ci passano anche migliaia di euro, che potrebbero essere decisive per le nostre finanze future e per mantenere il tenore di vita che desideriamo.

Cosa valutare quando si sceglie un mutuo

Non c’è una sola variabile da prendere in considerazione quando si decide di richiedere un mutuo, ma ce ne sono tante. Qui riportiamo le più importanti.

La conoscenza

Arrivare a stipulare un mutuo senza sapere niente di tassi, spread, tan e taeg, vuol dire fare una scelta inconsapevole e far scegliere qualcun altro al nostro posto. Nello specifico, questo qualcun altro è la banca. L’errore più comune è affidarsi alla banca presso la quale teniamo il conto corrente, piuttosto che quella di un amico o un conoscente, ma questo può essere un rischio nella misura in cui il nostro interesse e quello della banca difficilmente coincidono.

Quello che serve è farsi una propria idea di mutuo, cercare tra le offerte degli istituti di credito e confrontare, sempre. Perché il mercato dei mutui funziona come qualsiasi altro mercato, governato dalla concorrenza e popolato da occasioni che potranno farci fare il famoso “affare”.

I tassi di interesse

Una delle variabili più importanti che determina il prezzo più o meno conveniente del mutuo è il tasso di interesse. Se si esclude l’ultimo anno di tassi ai minimi, dove il fisso ha fatto seriamente concorrenza al variabile fino in certi momenti a raggiungerlo, il dilemma è stato sempre tra scegliere un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile. Quello che c’è da sapere è che il tasso praticato dalla banca è la somma di due valori: lo spread e l’Eurirs oppure Euribor, a seconda che ci si trovi davanti a un tasso fisso o a uno variabile.

Mentre lo spread è “contrattabile”, perché rappresenta il margine di profitto che l’istituto di credito si riserva, gli altri due sono dettati da elementi meno governabili, nello specifico il costo del denaro e l’inflazione.

Mutuo a tasso fisso o variabile?

Scegliere un tasso variabile comporterà di subordinare il valore del tasso di interesse all’andamento dei principali fatti economici; optare invece per un fisso vuol dire pagare sempre la stessa rata per tutta la durata del mutuo, a un valore del tasso che è quello stabilito al momento della stipula del mutuo, perché rispondente ai valori dell’Eurirs esattamente di quel preciso giorno.

Il tasso variabile implica dunque che si sia pronti a veder risalire la rata del finanziamento da un mese all’altro, ma anche a godere dei ribassi dei tassi come quelli che ci si registrano da un po’ di anni a questa parte, grazie alla politica protettiva da parte della Bce.

Il Taeg

Altro elemento imprescindibile quando si valuta un mutuo è il suo Taeg. Qui occorre stare realmente all’erta, perché quello che la banca fornisce in prima battuta nelle sue comunicazioni è invece il Tan (Tasso annuo nominale). Tuttavia il Tan non include tutta una serie di spese che variano anche di molto da un mutuo all’altro. Queste sono le spese di istruttoria, perizia, incasso rata, o anche quelle previste per le assicurazioni obbligatorie, ricomprese invece tutte nel Taeg (Tanno annuo effettivo globale) che, come dice il termine stesso, costituisce il costo effettivo e complessivo del mutuo.

Le assicurazioni del mutuo

La legge italiana prevede solo un’assicurazione obbligatoria con la stipula del mutuo: la polizza scoppio e incendio. Ogni altro prodotto, sia che riguardi un’assicurazione sulla perdita del lavoro o quella sulla vita del titolare del mutuo, non costituisce un obbligo. Tuttavia le banche subordinano spesso la concessione del mutuo alla stipula di un’assicurazione, il cui prezzo non dovrebbe superare il 2, massimo il 3% del mutuo, ma resta fermo che la stessa potrà essere acquistata da un intermediario diverso da chi eroga il mutuo.

Ci sono poi dei casi in cui non solo la banca non subordina il mutuo ad alcuna assicurazione, ma si accolla anche la spesa dell’assicurazione obbligatoria, per guadagnare un vantaggio competitivo sul mercato.

L’opportunità della surroga

Se un tempo la scelta del mutuo era determinante e davvero per la vita, successivamente non è più stato così. Nel 2007 la legge Bersani ha introdotto la surroga del mutuo, ovvero la facoltà di spostare il finanziamento presso un’altra banca al fine di contrattare condizioni migliori. Queste non riguardano solo i tassi e le spese annesse al mutuo, ma anche ad esempio la durata, per chi avesse intenzione di accorciarne il periodo di ammortamento.

Uno strumento, quello della surroga, di fondamentale importanza per i consumatori, perché permette di porre rimedio a mutui stipulati in passato con tassi esorbitanti e consente invece l’esercizio di un diritto in un mercato libero: quello di poter scegliere e non essere penalizzati per questo motivo. Su MutuiOnline.it è sempre possibile richiedere un preventivo di mutuo surroga e calcolare il proprio risparmio. 

La rata sostenibile

Ultima cosa, ma invece da valutare per prima quando si decide di accendere un mutuo, è il calcolo della somma che si riesce ad ottenere dalla banca, che dipende in sostanza dalla rata che si è in grado di sostenere secondo le proprie entrate. Se negli anni passati le banche hanno accettato di finanziare mutui molto costosi rispetto alle capacità di spesa delle famiglie, attualmente è praticamente d’obbligo che l’istituto di credito valuti il rating del richiedente affinché la rata mensile del finanziamento non superi in nessun modo un terzo del reddito familiare.