I tassi sui mutui imboccano la strada della discesa

Era solo questione di tempo. L’ultimo Osservatorio mensile di MutuiOnline.it segnala che anche i finanziamenti a tasso variabile hanno imboccato la strada della discesa, da tempo battuta dai contratti a tasso fisso. Dunque, in attesa che la Bce avvii l’allentamento monetario (molto probabilmente tra giugno e luglio), il mercato si muove con decisione in quella direzione. Il che fa ben sperare per la ripresa delle erogazioni e delle compravendite.

La novità di aprile

Se si guarda ai tassi relativi alle richieste di mutui a 20 e 30 anni, ad aprile emerge una grande novità: il TAN medio del variabile scende al 4,96% (dal 5,11% di marzo). Il tasso migliore si attesta invece al 4,69%.

Quanto al fisso, il TAN medio scende dal 3,20% al 3,18%. Per fare un raffronto, a ottobre scorso era stata raggiunta quota 3,89%, per cui in sei mesi il calo è stato di ben 71 punti base. Quanto alle migliori condizioni di mercato, viene confermato il 2,90% di febbraio e marzo, ma su questo fronte obiettivamente non vi sono grandi spazi di ulteriore riduzione, date le condizioni di fondo.

La differenza di costo spiega l’assoluto dominio dei mutui a tasso fisso, che nelle rilevazioni di aprile ammontano al 98,9% delle richieste totali. Con il variabile che ormai ha un peso del tutto marginale, ben al di sotto di una domanda su cento.

Surroghe a un terzo del mercato

Conferme arrivano, invece, dalla statistica relativa alle motivazioni alla base delle richieste di mutuo. La prima casa resta sostanzialmente stabile poco sopra il 56% delle domande complessive, con la seconda casa che cresce leggermente (al 7,2% dal 6,1%) e le surroghe in leggero calo, ma comunque su un livello considerevole (33,5%). Segno evidente del fatto che la discesa dei tassi nel corso degli ultimi mesi consente a molti mutuatari di rottamare il vecchio contratto per sottoscriverne uno nuovo.

Stesso discorso la durata, con le richieste a 23,9 anni di media, sostanzialmente in linea con i 24,1 anni del primo trimestre 2024. Lo storico di queste rilevazioni indica che variazioni di questa portata sono troppo contenute per poter tirare delle conclusioni. Per altro, proprio la durata è uno dei parametri che tende a registrare oscillazioni minori nel corso del tempo.

Aumenta il potere contrattuale dei compratori

A dispetto della frenata che ha caratterizzato le compravendite, i prezzi delle abitazioni nel corso del 2023 hanno registrato solo una limatura verso il basso, seguiti da un rialzo nei primi mesi di quest’anno, quando l’avvio dell’allentamento monetario sembrava a un passo. La frenata da parte della Bce prima e l’accordo comunitario sulla Direttiva Case Green poi hanno tuttavia raffreddato un po’ il mercato, almeno relativamente alle abitazioni più energivore. Sul mercato si comincia a scontare l’impatto della normativa comunitaria, con i mutui green che offrono uno sconto importante rispetto a quelli tradizionali. Tra le offerte di MutuiOnline.it, il tasso migliore per abitazioni a basso consumo energetico (oppure oggetto di ristrutturazione finalizzata a migliorare l’efficienza sotto questo profilo) è dell’1,99%.

Nel mese di aprile i prezzi degli immobili (relativamente a quelli accompagnati da richiesta di finanziamento su MutuiOnline.it) sono calati del 4,6% rispetto al primo trimestre, mentre l’importo dei mutui richiesti è sceso del 3,1%, attestandosi a 138.363 euro.

Il loan to value, cioè il rapporto tra il valore del mutuo e il prezzo di acquisto, rimane sostanzialmente stabile poco sopra i due-terzi del totale, che poi costituisce il limite di sostenibilità per non creare eccessiva pressione sui mutuatari.

Richiesta del mutuo dopo l’individuazione dell’immobile

In che momento avviene la richiesta di finanziamento? A questa domanda l’Osservatorio di MutuiOnline.it risponde rilevando che in poco meno della metà dei casi succede una volta che è stato individuato l’immobile, mentre in un quarto dei casi si aspetta la proposta d’acquisto. In meno di un caso su cinque si attende addirittura la firma del compromesso e nell’8,8% dei casi ci si attiva con largo anticipo, durante la fase di ricerca dell’immobile.