Si allenta la stretta sugli affitti brevi. Nuovo appeal per i mutui da investimento

Non sono pochi coloro che negli ultimi tempi hanno fatto una scelta importante: sottoscrivere un mutuo per l’acquisto di un immobile da investimento. A loro vantaggio gioca la normativa sugli affitti brevi, con la stretta fissata nei mesi scorsi dal legislatore che si è in parte allentata. Ma vediamo bene di cosa si tratta.

Cedolare solo dalla seconda locazione

Nei giorni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una circolare, nella quale ha fornito istruzioni agli uffici territoriali in merito alle modifiche previste dalla Manovra di Bilancio 2024.

A scanso di equivoci, dato che sul punto vi erano state letture difformi in passato, viene stabilito che la cedolare secca (in sostanza il prelievo fiscal sui guadagni) con aliquota al 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il prelievo più elevato scatta sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio di quest’anno: in questo caso non è rilevante la data di stipula dei contratti, né quella di percezione dei canoni.

Se invece viene concesso in affitto breve solo un immobile, resta in vigore l’aliquota agevolata al 21%.

Cosa fare in dichiarazione dei redditi

Questa precisazione è importante soprattutto perché ci stiamo avvicinando a passo spedito verso la dichiarazione dei redditi. È in quell’occasione che andrà indicato se l’incasso ottenuto tramite Airbnb, Booking o altra piattaforma è relativo alla prima casa data in locazione o alle successive. Gli intermediari applicano la ritenuta del 21% all’atto del pagamento al locatore a prescindere dal regime fiscale adottato, per cui toccherà al proprietario indicare eventualmente la somma maggiore da corrispondere.

Un altro quesito che si è posto spesso è il seguente: a fronte di una pluralità di immobili concessi in locazione, chi stabilisce qual è il primo, e quindi quali sono i successivi? A questo risponde ancora l’Agenzia delle Entrate, chiarendo che la scelta è a cura del proprietario, il quale deve indicarlo nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.

Sul codice unico non c’è ancora chiarezza

L’innovazione normativa partita nel 2024 trae origine dall’impennata registrata dai costi di locazione negli ultimi anni, che pure non sono stati propriamente brillanti sul fronte della crescita economica. Nel mirino è finito il boom degli affitti brevi, che avrebbe creato una forte pressione dell’offerta rispetto alla domanda, spingendo i proprietari a concedere il 4+4 solo a caro prezzo.

Anche se non tutti gli analisti concordano con questa visione. Spesso, si fa notare, la motivazione che spinge i proprietari verso gli affitti brevi non è tanto il rendimento quanto la mancanza di garanzie sul fatto che l’inquilino paghi e che lasci libero l’immobile alla scadenza. Infatti, la normativa italiana sugli sfratti non fornisce tutela tempestiva, creando un’alea eccessiva in capo ai proprietari.

Inoltre, è stato introdotto il CIN, acronimo che sta per Codice Identificativo Nazionale e sta a indicare la volontà del legislatore di censire e monitorare appartamenti, strutture, stanze date in affitto ai turisti, puntando a contrastare le irregolarità. In particolare, chiunque affitti per brevi periodi (fino a 30 giorni) o per finalità turistiche anche solo una stanza, dovrà esporre il codice all’interno dello stabile e indicarlo anche negli annunci utilizzati per promuoverlo. Parliamo al futuro perché questa misura sarebbe dovuta entrare in vigore dall’inizio del 2024, ma al momento non è ancora chiaro chi, e come, assegnerà il CIN.

Una volta a regime, chi non esporrà il codice, potrà incorrere in una sanzione da 800 fino a 8 mila euro, a seconda delle dimensioni dell’immobile.

A monitorare il rispetto di questa regola saranno l’Agenzia delle entrate e la Guardia di finanza, che faranno leva sull’evoluzione della tecnologia per individuare coloro che concedono in locazione unità immobiliari a uso abitativo, senza CIN (da 500 a 5 mila euro la sanzione per chi ha ottenuto la certificazione, ma non espone l’avviso.