Fondi immobiliari: cosa sono e come investirvi

Le incertezze vissute negli ultimi mesi sia dai listini azionari, sia dal settore obbligazionario hanno portato alla riscoperta degli investimenti nell’immobiliare, che si è confermato il classico bene rifugio per i momenti di incertezza.

Oltre ad acquistare immobili o titoli delle società di settore quotate (poche a Piazza Affari) o, ancora, partecipare alle campagne di crowdfunding immobiliare, è possibile investire nel settore attraverso l’acquisto di quote dei fondi immobiliari, che offrono il vantaggio della diversificazione: con un solo acquisto, infatti, si partecipa all’andamento di una pluralità di sottostanti, per cui l’eventuale flop di uno condiziona molto relativamente l’andamento di tutto il fondo.

Le caratteristiche dei fondi immobiliari

I fondi comuni di investimento immobiliari consentono di trasformare l’investimento nell’immobile fisico in una partecipazione di tipo mobiliare che può riguardare immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società di settore. Si tratta di fondi chiusi, il che significa che è possibile il rimborso della quota sottoscritta solo a scadenze predeterminate, con quella finale che segna la chiusura del fondo (da un minimo di dieci a un massimo di 30 anni).

Esistono diverse tipologie di fondi in base ai target di investitori (retail o investitori qualificati), alla tipologia di immobili (residenziale, logistica o uffici) e alla politica sui dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

Vantaggi e svantaggi

Il principale vantaggio legato alla possibilità di diversificare il portafoglio puntando su un’asset class che spesso si muove in controtendenza rispetto ad azionario e obbligazionario e che si valorizza nel lungo termine (il che aiuta ad acquisire disciplina nell’investimento).

Il guadagno di un fondo immobiliare deriva dalla rivalutazione degli immobili contenuti nel fondo e dagli affitti che il fondo stesso riscuote. Il buon momento del settore, che da tradizione performa positivamente nelle fasi di inflazione elevata, favorisce l’appeal presso gli investitori.

Di contro c’è la scarsa liquidità, un limite che impatta meno nei casi di fondi immobiliari quotati. Il che significa che, nel caso si volesse liquidare la posizione, si correrebbe il rischio di accettare un valore inferiore.

Proprio per assicurare una maggiore liquidità, il legislatore ha aperto le porte a un altro strumento d’investimenti, le Sicaf, società per azioni il cui patrimonio è raccolto tramite emissione di azioni o altri strumenti partecipativi, nelle quali gli investitori sono azionisti, con una maggiore incidenza sulla governance rispetto ai fondi. Le Sicaf sono tenute a investire almeno due terzi del patrimonio in beni, diritti reali, leasing o partecipazioni societarie tutti di carattere immobiliare, mentre la quota restante può essere destinata ad altri investimenti.

I numeri del settore

I fondi immobiliari a fine 2021 sono arrivati a valere in Italia 110 miliardi di euro, vale a dire il 9% in più rispetto al 2020. Un dato che si ricava dallo studio condotto in materia da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che sottolinea l’interesse per i nuovi mercati di nicchia.

Sulla base dei dati di bilancio, il Nav (il valore patrimoniale del fondo diviso per il numero di quote che lo compongono) alla fine dello scorso anno ha raggiunto 95,3 miliardi di euro, con un incremento del 8,8% rispetto a dodici mesi prima, mentre per l’anno in corso è attesa una crescita ulteriore nell’ordine del 6,5%.

Tra i comparti più interessanti, il report segnala la crescita della logistica, che per la prima volta supera in volume gli uffici, mentre di pari passo crescono altri due segmenti, gli sviluppi e il residenziale. Tra i comparti di nicchia, gli immobili utilizzati per la sanità costituiscono la quota più rilevante, circa il 4%.