Estinzione anticipata del mutuo: ecco quando non conviene

In Italia è possibile rimborsare un mutuo, o un altro prestito, prima che scada il contratto. L’estinzione anticipata, a partire dal 2007, non comporta più il pagamento di una penale. Con la legge Bersani, infatti, gli istituti di credito non possono richiedere importi extra nel caso di estinzione anticipata di mutui per l’acquisto della casa, di mutui per la ristrutturazione e mutui per l’acquisto di immobili per attività professionali o economiche.

È prevista, invece, una penale nel caso di mutui fondiari o altri tipi di finanziamenti. Ciò non vuol dire però che l’estinzione anticipata venga negata al cliente in questi casi. Vediamo quando non conviene procedere con il rimborso del debito residuo prima della scadenza fissata nel contratto.

Cosa valutare

Il mutuatario può pagare alla banca tutto il debito residuo in una sola soluzione invece di beneficiare della rateizzazione. Questa strada viene scelta per estinguere anticipatamente il mutuo che al contempo non produce più interessi.

Chi sceglie di estinguere anticipatamente un mutuo sa a cosa va incontro: in primis l’obiettivo è quello di non pagare tutti gli interessi concordati con la banca o con la società finanziaria, così come previsto dal piano di ammortamento. Dall’altra parte bisogna anche rendersi conto se c’è realmente la possibilità economica di pagare l’importo restante in una sola volta. Non tutti possono permetterselo.

Ecco perché, prima di procedere con l’estinzione del mutuo, bisogna prima capire se realmente si ha la forza economica per far fronte a questa decisione e se la liquidità, che andremo ad utilizzare per pagare il debito, potrebbe invece essere investita per altro.

Le penali

Se l’estinzione anticipata può comportare da un lato alcuni benefici, come il versamento dei soli interessi maturati fino a quel momento, dall’altro è sempre bene riflettere prima di prendere questa decisione. Recedere anticipatamente un mutuo non è infatti sempre conveniente. Uno degli aspetti da prendere in considerazione è quello delle penali.

Sia per i mutui a tasso fisso che per quelli a tasso variabile è possibile procedere all’estinzione anticipata, ossia prima della scadenza naturale del contratto. Il mutuatario restituisce il capitale residuo. La banca non pretende il pagamento di penali nel caso dell’estinzione anticipata se parliamo di mutui ipotecari. È possibile invece che vengano pagate somme extra nel caso di mutui fondiari o altri tipi di finanziamento.

A questo punto, è chiaro che bisognerà procedere con il calcolo dell’entità della penale e metterla a confronto con gli interessi residui presenti nel piano di ammortamento. Non conviene estinguere anticipatamente il mutuo se il totale degli interessi da versare sulle rate rimanenti è minore della penale.

Sul fronte dell’estinzione anticipata non sono presenti penali in questi casi:

• il mutuo è stato contratto da persona fisica (sia in qualità di privato che di soggetto che esercita attività di impresa);
• il contratto di mutuo è stato stipulato per acquistare o ristrutturare unità immobiliari;
• gli immobili sono destinati ad abitazione o allo svolgimento dell’attività economica o professionale della persona fisica mutuataria.

Il numero delle rate residue

Un altro elemento da prendere in considerazione prima di pensare di estinguere anticipatamente un mutuo è il numero delle rate restanti. Sotto la lente del mutuatario vi finisce, dunque, lo stato di avanzamento del mutuo.

Se il mutuo è vicino alla scadenza naturale, non risulta tanto conveniente pagare in una sola soluzione il debito restante. Il motivo è legato ai contratti di finanziamento che solitamente sono caratterizzati da un piano di ammortamento detto “alla francese”.

Per essere più chiari: il mutuatario versa alla banca o alla società finanziaria una rata, caratterizzata da una quota parte del capitale e da un’altra quota a titolo di interessi. La quota relativa agli interessi è maggiore nella prima parte del mutuo e va a diminuire quando ci si avvicina alla scadenza. Una volta superata la metà della durata del mutuo, la quota degli interessi risulta già quasi del tutto versata. Al debitore tocca rimborsare soltanto il capitale. Ecco perché procedere con l’estinzione anticipata non comporta in questi casi grossi vantaggi; gli interessi residui talvolta sono davvero irrisori.