Corsa delle surroghe: ora sono un terzo dei mutui concessi

Il mercato è con il fiato sospeso in attesa delle decisioni che prenderà giovedì 6 giugno la Bce. Secondo la maggior parte degli analisti, infatti, l’istituto di Francoforte deciderà per il primo taglio al costo del denaro, una misura che promette di rilanciare il mercato dei mutui, e di conseguenza anche le compravendite.

Tassi giù, è il momento della rottamazione

Intanto il mercato ha già cominciato a muoversi in questa direzione. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, infatti, le surroghe concesse sono arrivate al 32,7% del totale tra aprile e maggio, quasi quattro punti percentuali in più rispetto al primo trimestre dell’anno. E anche per il prossimo futuro lo scenario si annuncia positivo, considerato che le richieste di surroghe sono state il 32,5% di tutte le domande di finanziamenti relativi all’acquisto di immobili.

Questi numeri sono il segnale evidente del fatto che il mercato ha già iniziato a scontare parte dell’allentamento monetario atteso per i prossimi mesi, tanto che in molti trovano conveniente rottamare il vecchio mutuo e accederne uno nuovo con un altro istituto. Ricordando che c’è sempre la possibilità alternativa di rinegoziare le condizioni del mutuo esistente con la banca con la quale è in corso il finanziamento originario.

Del resto, stando al medesimo Osservatorio, l’Euribor a 3 mesi ha perso intorno a dieci basis point rispetto a fine 2023 e quindici se il confronto viene fatto con lo scorso autunno. Mentre nel caso dell’Irs a 30 anni, il miglioramento da ottobre a maggio è stato di circa 60 basis point.

Quando surrogare il proprio mutuo

Chiaro, dunque, l’interesse a surrogare da parte di coloro che hanno acceso un finanziamento quando i tassi erano sui livelli massimi e il discorso vale sia per i sottoscrittori di un fisso, sia per quanti hanno scelto il variabile.

La surroga è una procedura del tutto gratuita per il mutuatario, senza oneri notarili o verso la banca che si intende abbandonare. Tutte le spese sono, infatti, a carico dell’istituto subentrante, che li sopporta in quanto la surroga le consente di instaurare un rapporto che magari può essere consolidato proponendo altri prodotti (più remunerativi) nel corso del tempo.

In ogni caso, la nuova banca non è tenuta ad accettare la richiesta di surroga. Il rifiuto di solito viene opposto ai surrogatori seriali, cioè coloro che sono al terzo cambio o più nel giro di un biennio al massimo. In casi simili, infatti, solitamente la banca ritiene che i costi per la surroga siano troppo alti a fronte di un cliente che magari pochi mesi dopo abbandonerà il rapporto per un istituto terzo.

Oltre alla serialità, sono tre gli aspetti valutati con attenzione dagli istituti:

1. che non vi siano ritardi nei pagamenti;
2. che sia già stato pagato un certo numero di rate, di solito tra sei e dodici;
3. che il capitale residuo del mutuo da surrogare superi i 50-60 mila euro.

Tornando ad adottare la prospettiva del mutuatario, ogni valutazione non può che dipendere da un esame del finanziamento in corso, partendo da quanto resta ancora da pagare, con uno spaccato tra quota capitale e interesse residui. Questo perché l’ammortamento alla francese – di gran lunga il piano di rimborso prevalente nel mercato italiano – prevede che, anche a fronte di una rata costante, nella fase iniziale del rimborso sia preponderante la quota di interessi (quella che può variare da un operatore all’altro), poi progressivamente gli equilibri cambiano e negli ultimi anni si paga soprattutto la quota capitale (immutabile). Dunque, la surroga risulta conveniente soprattutto nei primi anni di vita del contratto, quando maggiore è la quota di interessi da rimborsare.