Comprare casa? Perché il momento delle decisioni

Per Robert Shiller l’inflazione è il principale motore del mercato immobiliare. Ed è difficile dargli torto, sia perché stiamo parlando di un premio Nobel all’Economia, i cui studi si sono concentrati proprio sul mattone e sulle dinamiche di prezzo che lo caratterizzano, sia perché le sue analisi trovano conferma a ogni ondata di carovita.

Accade anche oggi, con Nomisma che segnala un aumento dei prezzi delle abitazioni nel primo semestre 2022, nonostante le numerose incognite del quadro geopolitico. Anche se sarebbe riduttivo limitare l’analisi alla sola dinamica inflazionistica, senza considerare gli altri fattori che sostengono le quotazioni del mattone.

Vola Milano

Secondo le rilevazioni dell’istituto di ricerca, nella prima metà dell’anno i prezzi nei 13 capoluoghi più grandi della Penisola sono cresciuti mediamente del 2,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con il picco più alto a Milano (+6,3%) e Venezia che invece è stata l’unica a segnare un ribasso, per quanto particolarmente contenuto (-0,2% rispetto al primo semestre del 2021). 

La dinamica rialzista ha riguardato anche gli uffici e i negozi i quali, dopo tredici anni di flessione, hanno fatto segnare per la prima volta una variazione positiva dei prezzi. Considerando il segmento direzionale, la variazione annua è stata del +0,5% medio con una forchetta compresa tra il -1,2% di Catania e il +2% di Bologna. Mentre, quanto agli uffici, il progresso è nell’ordine di un ben più modesto 0,3% anno su anno. Anche in quest’ultimo ambito la spinta maggiore arriva da Milano (+2,4%), mentre Genova e Palermo sono gli unici grandi capoluoghi in territorio negativo nel comparto commerciale: in entrambi i casi si registra un calo nell’ordine dell’1,5%.

Le ragioni dei rialzi

Il carovita, come accennato all’inizio, svolge sicuramente un ruolo importante in queste dinamiche. Nel momento in cui si stima che i prezzi cresceranno, si tende ad affrettare la decisione d’acquisto per evitare di dover pagare un prezzo ancora più alto domani.

Tuttavia, sarebbe riduttivo limitarsi a questa componente. Nomisma sottolinea che la domanda abitativa è sostenuta dalla componente creditizia. In sostanza le banche, a fronte di una crescente incertezza su altri filoni del proprio business, tendono a mantenere un atteggiamento accomodante sul versante mutui, da sempre caratterizzato da livelli di insolvenze particolarmente contenuti.

Il tutto a fronte di tassi molto bassi rispetto alle medie storiche, per quanto in rialzo rispetto a qualche mese fa. Secondo l’Osservatorio Mutui curato da MutuiOnline.it, a giugno il Tan medio dei finanziamenti a tasso variabile è stato dell’1,25%, mentre quello del fisso si è attestato al 2,76%. Comparando le diverse offerte, è possibile imbattersi in condizioni molto differenti tra loro. Il miglior Tan del variabile a giugno si ferma allo 0,33%, quello del fisso all’1,70%.

Segnali di stanchezza

Quanto al futuro, le condizioni d’accesso potrebbero peggiorare. A seguito dell’impostazione restrittiva adottata dalla Bce, è probabile che nei mesi a venire si registri un rallentamento dell’attività transattiva assistita da mutuo.

Qualche segnale di stanchezza va già emergendo sul mercato, a cominciare dai tempi di assorbimento degli immobili in vendita. Nomisma segnala che si passa dai 5,2 mesi per abitazioni agli 8,7 mesi per gli uffici, con il dato intermedio di 8,3 mesi per i negozi.

Passando allo sconto medio praticato nei tredici mercati analizzati, il dato medio si attesta all'11,9% nel settore abitativo e al 14,1% sia per uffici che per negozi. Lo sconto più alto praticato è quello registrato a Palermo, Cagliari e Catania, mentre Milano si attesta su livelli vicini ai minimi da 20 anni.