Case e futuro immobiliare: per adesso aumentano i prezzi

Adesso che l’inflazione schizzata alle stelle stava per dare un indirizzo all’andamento del mercato immobiliare, in attesa degli aumenti annunciati dei tassi dalla Bce, le ultime vicende politiche sul conflitto bellico mettono di nuovo sottosopra il mercato immobiliare.

Standard&Poor’s nel report “Asset price risks: inflated property values mean higher loss assumptions in european Rmbs and covered bonds” rileva che i prezzi delle case sono aumentati durante la pandemia, anche in maniera significativa. Ma la stessa pandemia ha mutato il rapporto prezzi/redditi, che storicamente correla l’andamento del valore di mercato degli immobili con il livello dei salari.

Nel lungo periodo, infatti, i prezzi degli immobili tendono ad essere correlati alle variazioni di reddito: più questo livello è alto, maggiori sono i prezzi delle case. Il lockdown, con lo stravolgimento dei redditi da lavoro e i sostegni introdotti dal Governo, ha portato una volatilità delle stime di reddito dichiarato, che ha influito sui valori del mercato immobiliare.

Tuttavia, altri fattori hanno influito sul livello dei prezzi: dai tassi bassi dei mutui alla tassazione agevolata sull’acquisto della casa, fino alle nuove misure per i giovani intenzionati a diventare proprietari di una prima casa.

Ecco che durante i primi due anni di pandemia le case hanno subito aumenti di prezzi non correlati alla crescita salariale, ma a una serie di altri fattori contingenti.

I prezzi delle case in Europa

I Paesi d’Europa che hanno maggiormente visto variare al rialzo i prezzi degli immobili senza che ci fosse un collegamento con l’aumento dei redditi sono stati Regno Unito, Svezia, Austria e Paesi Bassi: in particolar modo l’Austria ha registrato l’aumento più importante (+39,5%), seguita dalla Svezia (+32,2%) e dai Paesi Bassi (+25%).

I Paesi più penalizzati sono stati invece la Grecia, che ha registrato la perdita maggiore (-4,5%), la nostra Italia (-4,5%) e la Finlandia (-1,1%).

Il Covid sembrava non aver fatto troppi danni, perché il mercato aveva mostrato tempi di reazione veloci, in parte recuperando negli ultimi tempi. Il quadro cambia profondamente alla luce delle drammatiche vicende belliche nel conflitto tra Russia e Ucraina, che rischiano di minare profondamente il nuovo assetto che si era lentamente costruito nel nostro mercato. Va da sé che le conseguenze saranno inevitabili anche sui prezzi delle case e sulla politica di credito delle banche.

Le previsioni di Nomisma sui prezzi 2022-2024

Sono due i quadri prospettati dalla società di ricerca per il futuro dell’immobiliare. Il primo più cauto, che la stessa società definisce inerziale, secondo cui la ridotta fiducia di famiglie e imprese porterà a una riduzione della domanda di immobili. La previsione è dunque di un calo dello 0,9% rispetto al 2021 con 741.000 compravendite registrate, destinate a calare nel 2023 a 725.000.

Il secondo quadro è più allarmistico, con un livello delle compravendite a 694.000 unità, che arriveranno a ridursi fino a 651.000 nel 2023.

Ne consegue una riduzione dei prezzi, che pur se in espansione, registreranno livelli inferiori rispetto a quelli attesi con l’aumento dell’inflazione. Secondo Nomisma il tasso di variazione medio dei valori delle abitazioni sarà probabilmente inferiore all’1% in ciascun anno del periodo di previsione 2022-2024.

Faranno eccezione le città dove il mercato immobiliare manifesta trend a velocità differente rispetto al resto del Paese, quindi sicuramente Milano, con numeri che si discostano sempre al rialzo rispetto alla media, ma anche Bologna. L’ipotesi di una riduzione ulteriore rispetto alle attese è invece su Bari e Palermo, le città che negli ultimi anni hanno sofferto maggiormente nel comparto immobiliare.