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Case a Milano: mercato controcorrente rispetto al resto d’Italia

La ripresa a Milano ha fatto ripartire la macchina degli affitti, lunghi e a medio termine, cambiando la destinazione delle locazioni ma non la redditività del pre-pandemia. Per questo, si riducono le compravendite ma aumentano i prezzi delle case, fino al 9 per cento in alcune zone meno centrali.

04/01/2022
vista del duomo di milano all'alba
Crescono i prezzi delle case a Milano e si riducono le compravendite

In un contesto di crescita globale, il mercato immobiliare di Milano registra aumenti minori rispetto al resto del Paese. È l’Agenzia delle Entrate a fornire i dati sull’andamento delle compravendite, che nel terzo trimestre del 2021 hanno registrato nel capoluogo una crescita del 4,3% rispetto al 2019 pre-pandemia, contro una media nazionale di +25,3%.

Differente è la condizione dei prezzi, che non cessano di aumentare ormai in maniera lenta ma continua. Le previsioni per il 2022 danno un +5% sull’anno, con punte di quasi il 9% nelle zone di Corvetto e Rogoredo e di oltre l’8% sui quartieri Precotto e Turro.

Acquistare una casa nel centro di Milano costa a oggi 9.395 euro al metro quadro e costerà nel 2022, secondo le previsioni delle agenzie immobiliari, 9.617 euro al metro quadro. Tuttavia i prezzi si abbassano sensibilmente se ci si sposta di zona, ad esempio nei quartieri di Ponte Lambro o Santa Giulia, dove si prevede per questo nuovo anno un prezzo di 2.741 al metro quadro, oppure nei quartieri di Affori e Bovisa, con un costo stimato di 3.186 euro al metro quadro.

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Perché a Milano crescono più i prezzi delle compravendite

Il mercato immobiliare di Milano ha sempre seguito un corso differente rispetto al resto del Paese, anticipando da una parte ogni trend e dall’altra comportandosi in maniera molto più simile alle metropoli europee.

I motivi sono essenzialmente due. Il primo è che i dati precedenti alla pandemia erano di gran lunga superiori rispetto alle compravendite del resto del Paese, per questo la ripresa si confronta con numeri molto alti, registrando incrementi più bassi.

Il secondo motivo per cui il mercato immobiliare a Milano non registra numeri troppo entusiasmanti è che nella capitale finanziaria e del business, il mattone è ancora il migliore investimento. Chi ha una casa a Milano, prima di venderla, valuta di metterla a reddito e ricavarci una rendita mensile. La ripresa a Milano ha infatti fatto ripartire la macchina degli affitti, lunghi e a medio termine, cambiando la destinazione delle locazioni ma non la redditività del pre-pandemia.

A dimostrazione della ripartenza del capoluogo lombardo, maggiore rispetto alle altre grandi città del resto del Paese, c’è proprio l’aumento dei prezzi visto sopra, con valori stimati in crescita per il 2022.

La variabile mutui

Mentre il mercato immobiliare sembra reagire bene allo stop imposto dalla pandemia, sul fronte dei mutui si assiste a una ripresa dei valori con un lieve incremento dei tassi. A interrompere il trend del minimo storico dei tassi forse più prolungato nel tempo, c’è l’inflazione che riprende a salire e si porta dietro i primi scossoni.

A risentirne nell’ultimo mese è stato l’Irs, il tasso di portata europea al quale si aggancia il nostro tasso fisso, cresciuto quello a 20 anni di 0,20 punti nel mese di dicembre 2021, mentre il tasso variabile ha continuato a rimanere stabile su valori negativi.

Tuttavia a tamponare gli aumenti ci sono stati i provvedimenti volti ad agevolare i mutui per i più giovani: una vera e propria rimonta della domanda e dell’offerta destinata agli under 36 che con il Decreto Sostegni bis si sono visti aprire le porte per diventare proprietari di una casa e riuscire ad ottenere anche l’intera somma necessaria senza versare alcun anticipo.

Questo vantaggio senza precedenti, sommato alla fiscalità quasi azzerata sull’acquisto della prima casa, ha fatto impennare i numeri del mercato e le somme richieste, già in media molto più alte nel capoluogo milanese, ma arrivate a toccare i 190mila euro, contro una media nazionale di 130mila euro.

Se dunque si è giovani e con un Isee non superiore ai 40.000 euro annui, ma desiderosi di diventare proprietari di una prima casa, la legge di Bilancio 2022 ha prorogato fino al 31 dicembre 2022 tutti i benefici legati al Fondo di garanzia mutui prima casa e destinato alla misura altri 242 milioni di euro per il 2022.

A cura di: Paola Campanelli

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