Case A Milano: il Covid rallenta la corsa della domanda

Com’è lo stato di salute del mercato residenziale milanese a un anno esatto dall’esplosione dell’emergenza sanitaria? Avere una risposta al riguardo può essere una valida indicazione per capire come sta andando il mercato immobiliare nazionale, visto che la piazza meneghina non solo è quella principale, ma è anche quella che ha ‘dettato’ finora le tendenze al resto del Paese.

A questa domanda ha cercato di dare una risposta l’ufficio studi di FMAA MiLoMb (Milano, Lodi, Monza Brianza) secondo cui la domanda di case nella città è sempre in crescita, ma ha rallentato la corsa rispetto ai ritmi osservati nel pre-Covid. Inoltre, l’offerta è stabile o in crescita e nell’area metropolitana si consolida la richiesta di case più ampie con spazi verdi esterni.

Indice FIMAA, mercato residenziale dinamico

La fotografia è scattata dall’indice FIMAA che, dal 2005, rileva il sentiment degli agenti immobiliari associati (sulla base di 4 indicatori: domanda, offerta, scambi e prezzi). Dalla ricerca emerge che le loro aspettative per il primo quadrimestre 2021 registrano alcune novità nel modo di intendere e vivere l'abitare, che potrebbero ulteriormente consolidarsi ridefinendo di fatto la domanda di case e introducendo definitivamente (o quasi) nuovi parametri di giudizio nell'attribuzione del valore di una casa.

Oggi, sintetizza il presidente di FIMAA, Vincenzo Albanese, il settore residenziale si presenta come un comparto dinamico e in grande trasformazione, sia per quanto riguarda il prodotto, sia per le nuove modalità operative, sempre più modificate dal digitale.

L’aumento della domanda rallenta

A Milano città c’è un rallentamento della domanda per il mercato residenziale. Chi è ora impegnato nella ricerca di una casa prosegue nel suo intento, ma chi ancora non aveva deciso di farlo rimanda la ricerca e aspetta qualche mese.

Si è così dimezzata la percentuale degli agenti che rileva, per il primo quadrimestre, un aumento della domanda: dall'84,6% degli ultimi 4 mesi del 2020 al 42,2%. Gran parte delle preferenze perse si è però riversata nell'aspettativa di stabilità, cresciuta al 43,1% dal 12,8%. La quota di operatori che percepiscono un calo di domanda è salita, ma in misura più contenuta: dal 2,6 al 14,7%.

L’offerta è stabile ma i prezzi non salgono

Sul fronte dell’offerta è l'aspettativa di stabilità a prevalere: dal 20,8% del periodo settembre–dicembre 2020 al 41,7% del primo quadrimestre 2021. È in calo la percentuale degli operatori che intravedono una diminuzione d'offerta: dal 55,8 al 20,4%. Aumenta, invece, la percentuale di chi vede un aumento di offerta: dal 23,4 al 37,9%.

Anche in questo caso prevale l'attendismo, come evidenziano anche le percezioni sui prezzi che, per il 60,4%, sono rivolte alla stabilità (15,8% nel quadrimestre precedente). È invece crollata la percentuale di coloro che, per il quadrimestre in corso, si aspettano un rialzo dei prezzi: dall'81,6% al 31,7%.

Vendite e prezzi in ripresa nella seconda parte del 2021

Le previsioni sugli scambi migliorano su un arco temporale più lungo: secondo il 39% sono destinati a crescere mentre per il 36% rimarranno stabili. La maggioranza dei professionisti prevede inoltre una stabilità dei prezzi (62,4%), così come degli sconti praticati in sede di trattativa (56,7%).

L'indice sintetico della compravendita, che misura il grado di ottimismo/pessimismo degli operatori resta comunque in territorio abbondantemente positivo: al 124%, ben sotto il massimo del 176% del terzo quadrimestre 2019, ma a distanza enorme dal minimo storico del terzo quadrimestre 2008 (in coincidenza con il fallimento di Lehman Brothers e lo scoppio della bolla subprime) quando segnava il 49%, o in coincidenza con la crisi dei debiti sovrani tra primo quadrimestre 2012 e primo quadrimestre 2013, con variazioni tra il 51 e il 54%.

Il rimbalzo del mercato immobiliare previsto nel prosieguo dell’anno potrebbe trovare il favore di più elementi: dalla minaccia di una ripresa dell’inflazione (che tradizionalmente spinge gli investitori a cercare rifugio nel mattone) alla politica monetaria destinata a rimanere accomodante ancora a lungo (perché le Banche centrali difficilmente alzeranno i tassi per non strozzare la ripresa economica sul nascere). Nell’attesa, chi sta pianificando l’acquisto di una prima casa può già fare un preventivo sul mutuo che intende accendere e anche calcolare autonomamente il piano di ammortamento delle rate.