Bonus prima casa giovani: niente più dubbi su chi ne ha diritto e come

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 24 luglio 2021, il Decreto Sostegni bis conteneva le "disposizioni sulla misura in favore dell’acquisto della casa di abitazione e in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile".

In altri termini, il bonus prima casa giovani prendeva forma con una legge che ne spiegava i contenuti, ma lasciava qualche dubbio interpretativo su alcune questioni fondamentali. A risolverlo ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate, che con una circolare, la 12/E del 14 ottobre, ha dato la sua interpretazione a quei punti ancora non completamente chiari.

L’agevolazione per chi acquista da impresa

Lo sconto concesso ai giovani under 36 che acquistano una prima casa consente l’abbattimento quasi totale delle imposte relative alla compravendita dell’immobile, precisamente:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

Inoltre la norma permette di azzerare altre imposte, come l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali: un risparmio ulteriore di 320 euro.

Stessa sorte per chi acquista da impresa edile, nel caso di compravendite di un immobile di nuova costruzione: zero imposta di registro, ipotecaria e catastale. Rimangono, però, da versare i 320 euro dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali.

Per quanto riguarda invece l’Iva, da corrispondere normalmente al 4% quando si tratta di prima casa, potrà essere recuperata in quanto si matura un credito d’imposta di pari valore:

• con il pagamento di imposte di registro, catastali, successioni e donazioni su atti e denunce presenti dopo l’acquisizione del credito;
• con il pagamento dell’Irpef;
• per compenso di somme dovute a titolo di ritenuta d’acconto, contributi previdenziali o assistenziali e premi assicurativi ricevuti per infortuni sul lavoro.

Riguardo ai mutui, l’agevolazione abbatte l’imposta sostitutiva/di bollo, di norma dello 0,25%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

Quanti anni bisogna avere per beneficiare del bonus

Fino a quale età è possibile usufruire del bonus? L’interpretazione iniziale della legge faceva riferimento a soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato. Malgrado una prima interpretazione che prendeva come riferimento il giorno del rogito, di fatto la norma parla dell’anno in cui l’atto si compie. Ecco che l’Agenzia delle Entrate ne dà una lettura più penalizzante, perché secondo la sua interpretazione corretta, chi stipula nel 2021 non deve compiere 36 anni in quell’anno, quindi li deve compiere almeno nel 2022.

Occhio al requisito dell’Isee

L’agevolazione under 36 prevede come requisito imprescindibile un Isee non superiore ai 40.000 euro. Il documento di reddito da presentare è quello relativo al secondo anno solare precedente alla presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica. Infatti, secondo quanto scritto nella circolare 12/E dell’Agenzia delle Entrate, “il requisito Isee deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto”.

Chi ad esempio stipulasse un atto di rogito nel 2021 e intendesse richiedere il bonus prima casa giovani, deve presentare l’Isee del 2019.

C’è solo un caso in cui è possibile ricorrere all’Isee corrente, aggiornato con i redditi e i trattamenti degli ultimi 12 mesi qualora si verificasse una variazione significativa della situazione economica, con una riduzione dell’Isee superiore al 25% del reddito familiare oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto a quanto riportato nella Dichiarazione Sostitutiva Unica ordinaria.

La causa deve essere imputabile a una di queste condizioni: sospensione, perdita o riduzione dell’attività lavorativa, interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari.

Le case acquistate all’asta

La circolare dell’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello numero 653 del 4 ottobre scorso stabilisce che anche chi si aggiudica una casa all’asta e possiede i requisiti necessari, può beneficiare delle agevolazioni under 36, sia al momento del pagamento delle imposte sulla registrazione del trasferimento, sia alla stipula del mutuo.

Tuttavia non è applicabile l’agevolazione per le somme dovute a titolo di imposta fissa di 200 euro, del 3% sugli acconti e dello 0,50% sulla caparra confirmatoria in sede di registrazione del contratto preliminare, spese per le quali il contribuente può richiedere il rimborso entro 3 anni dal rogito.

E se compro anche un garage o una cantina?

Secondo quanto specificato dall’articolo 64 del DL 73/21 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, oggetto del bonus è la prima casa. Tuttavia, poiché la sorte delle pertinenze segue quella dell’immobile principale, l’Agenzia delle Entrate specifica che l’agevolazione si applica anche alle pertinenze, nella stessa misura. Se dunque si acquista una casa con la cantina o il garage di pertinenza, oppure due immobili con l’intenzione di ricavarne una più grande, allo stesso modo l’agevolazione varrà applicata su entrambi i corpi immobiliari.