Bonus casa giovani: dal 2024 cade la defiscalizzazione sugli acquisti e sul mutuo

Il bonus prima casa under 36 sta per cambiare e con la chiusura dell’anno porrà fine a una parte delle agevolazioni concesse ai giovani che stanno per acquistare casa. Chi riuscirà a chiudere l’atto di compravendita entro il 31 dicembre prossimo accederà invece a tutti i privilegi fiscali previsti originariamente, con un taglio netto delle spese che l’acquisto della casa comporta.

Cos’è il bonus casa giovani

Istituito con la legge del 26 maggio 2021 e confermato dalla Legge di Bilancio 2022, il bonus prima casa under 36 comprende una serie di misure fiscali con la funzione di favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

L’età non è il solo limite stabilito per usufruirne, perché per accedere al bonus è necessario anche avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro. Inoltre, la casa acquistata deve essere una prima casa e non deve essere di lusso.

In sostanza, le agevolazioni fiscali concesse ai più giovani riguardano due punti fondamentali:

• l’accesso al credito per l’acquisto della casa;
• l’azzeramento delle imposte applicate al momento dell’acquisto dell’immobile.

L’accesso al credito e la garanzia Consap

Una delle difficoltà più importanti che ha portato in passato i giovani a rinunciare all’acquisto della casa è la disponibilità di un gruzzolo iniziale, visto che le banche finanziano generalmente fino all’80% del valore di mercato dell’immobile.

Solo nel 2021 il Governo Draghi ha introdotto una disciplina specifica per gli under 36 in difficoltà: l’accesso a una garanzia potenziata attraverso il Fondo di garanzia mutui prima casa.

I giovani di età inferiore ai 36 anni con un ISEE entro i 40.000 euro che richiedono un finanziamento prima casa superiore all’80% del valore della casa, potranno usufruire della garanzia potenziata dall’originario 50% previsto prima dell’introduzione del Decreto Sostegni bis, all’80% della quota capitale del mutuo. Questo consente alle banche, attraverso la maxi-garanzia statale, di concedere mutui fino al 100%, senza bisogno di alcun anticipo.

Prevista inizialmente fino al 31 dicembre 2023, la garanzia Consap all’80% è stata prorogata dall’art.3 dell’ultima legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2024.

La defiscalizzazione sull’acquisto e sul mutuo

Il secondo punto importante che ha alleggerito la spesa dell’acquisto della casa ai più giovani è il taglio delle imposte da corrispondere al momento dell’acquisto. Nello specifico, grazie al bonus prima casa giovani è possibile azzerare:

• l’imposta di registro;
• l’imposta catastale;
• l’imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% della somma ottenuta.

L’esenzione fiscale si estende anche alle pertinenze dell’immobile principale, quindi box e cantine. Inoltre, se la vendita è soggetta a IVA, spetterà un credito d’imposta di pari importo, da utilizzare ad esempio in detrazione dell’Irpef nella dichiarazione dei redditi o in compensazione di ritenute d’acconto.

Cosa prevede il bonus prima casa ordinario

La Manovra 2024 non ha prorogato la parte di bonus inerente la defiscalizzazione delle imposte derivanti dalla compravendita e dall’atto di mutuo, ma dal prossimo gennaio 2024 si tornerà alle agevolazioni classiche previste sulla prima casa.

La misura torna dunque strutturale, quindi senza scadenze. Il bonus prima casa 2024 prevede:

• imposta di registro dal 9% al 2%;
• imposta ipotecaria e catastale pari ognuna a € 50;
• aliquota per vendite assoggettate a Iva dal 10% al 4% (in questo caso le imposte ipotecarie e catastali sono ognuna di € 200).

Le misure sui tassi di interesse dei mutui per il 2024

Il Decreto Sostegni bis approvato nel 2021 aveva regolato i tassi applicati ai mutui giovani under 36, definendo che il Teg (Tasso effettivo globale) non dovesse superare il Tegm (Tasso effettivo globale medio) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi dell’art.2 della Legge 7 marzo 1996 n.108.

In seguito, per favorire l'accesso alla garanzia statale potenziata all’80% anche nel mutato contesto economico, la legge n 175/2022 di conversione del decreto Aiuti ter ha stabilito un correttivo alla disposizione originaria, consentendo l'offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all'80% anche nei casi in cui il Teg fosse superiore al Tegm.