Aste immobiliari: fare affari oggi è più semplice

La capacità di fare di necessità virtù è una delle qualità più apprezzate degli italiani a livello globale. Da sempre siamo un popolo di grandi risparmiatori, che non disdegna il ricorso ai finanziamenti, ma tendenzialmente senza eccedere nell’esposizione debitoria. La casa resta in cima alle preferenze di investimento, a prescindere dalle generazioni e dalle capacità reddituali, con un ricorso ai mutui flessibile alla luce delle disponibilità personali e del ciclo economico.

Calano il numero degli immobili all’incanto

In questo scenario, le aste immobiliari possono costituire un’opportunità per realizzare il sogno di una vita, senza esborsi eccessivi, tanto che in molti sottoscrivono un mutuo proprio per concretizzare questa tipologia di acquisto.

Secondo l’ultima indagine di Reviva, nel primo semestre di quest’anno le aste immobiliari effettuate in Italia sono state 85.535, vale a dire il 21% in meno rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, nonché il livello più basso dal 2020, anno falsato dalla sospensione delle operazioni per la pandemia.

Segno di un mercato in crisi? Tutt’altro, dato che piuttosto stiamo entrando in una fase di normalizzazione, dopo aver smaltito gli arretrati creati proprio dai lockdown pandemici.

Il calo maggiore ha riguardato le aste non residenziali, calate del 28% nel confronto annuo a quota 27mila, mentre quelle residenziali sono scese nell’ordine del 18% a 49mila.

Occhio alle svendite

“La maggior parte delle aste si è conclusa senza effettivamente recuperare denaro, ma semplicemente con la svendita degli immobili”, ha dichiarato in un’intervista a Il Sole 24 Ore Giulio Licenza, co-fondatore di Reviva. Il che, se indubbiamente costituisce un problema per le banche che hanno in pancia questi asset, dall’altra parte offre opportunità di buoni affari per chi compra.

Una tendenza destinata a rafforzarsi, dato che il rallentamento del ciclo economico lascia immaginare un aumento dei crediti non performanti nel breve-medio periodo. In sostanza, gli istituti avranno un numero maggiore di immobili da mettere sul mercato e questo verosimilmente spingerà verso il basso i prezzi. Inoltre, sul mercato arriveranno gli immobili delle imprese edili che hanno puntato tutto sul Superbonus 110%, ma poi sono rimaste bloccate per l’impossibilità di cedere i crediti quando è partita la stretta del legislatore in materia.

Come funzionano le aste e quanto è possibile risparmiare

L’asta può essere promossa, oltre che dalle banche, anche da agenzie di recupero crediti e altri enti che hanno diritto al pagamento di crediti da parte del debitore che non ha onorato le scadenze. Da qualche anno, la tradizionale asta con incanto è stata affiancata da quella senza incanto, divenuta sempre più diffusa e ormai maggioritaria. In quest’ultimo caso, l’avvio della procedura di vendita parte con la pubblicazione del valore di base e delle modalità di partecipazione, con gli offerenti che poi si “sfidano” in busta chiusa.

Nel caso in cui l'asta rimanga deserta, ossia nessun offerente abbia presentato offerte valide, l'immobile viene ripubblicato a un nuovo valore di base con uno sconto del 25% rispetto al precedente. Questo processo può essere ripetuto per un massimo di tre volte, con il valore che dunque scende ogni volta. A conti fatti si può arrivare a risparmiare anche il 50% e oltre rispetto al valore di mercato di un immobile.

I passi da seguire per prendere parte all’asta

Su Internet ci sono diversi portali specializzati in aste immobiliari. Una volta selezionato l’immobile di interesse, l’offerta va consegnata in busta chiusa alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale o presso la Cancelleria fallimentare in caso di fallimenti, indicando oltre all’importo dell’offerta, anche i dati anagrafici e di contatto dell’offerente. Il tutto accompagnato da un assegno a titolo di cauzione non inferiore al 10% dell’offerta, che il proponente si vedrà restituire qualora non risultasse vincitore. Nel giorno dell’udienza è possibile partecipare all’apertura delle buste che decreteranno la migliore offerta.

In realtà, sempre più spesso ormai le aste si svolgono per via telematica, con la partecipazione che avviene attraverso il “Portale delle vendite pubbliche” del ministero della Giustizia, a fronte della registrazione.

A prescindere dalle modalità di aggiudicazione, è bene arrivare alla formulazione dell’offerta dopo aver visionato la perizia giudiziale, che contiene le informazioni utili a descrivere le caratteristiche e lo stato di fatto dell’immobile, la visura e la planimetria catastale. È sempre consigliabile anche fare un sopralluogo per rendersi conto di persona dello stato dei luoghi, in modo da evitare spiacevoli sorprese in caso di acquisto. Dato che quest’ultimo, in ogni caso, non comporta esborsi trascurabili.