Adesso l’immobiliare può tornare a correre

Il peggio è alle spalle. Tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024, IRS ed Euribor hanno dato i primi segnali di contrazione dopo quasi due anni di rialzi. È il segnale che il mercato anticipa le mosse attese dalla banca centrale europea per i prossimi mesi, rendendo così meno salato l’accesso al credito.

Tassi dei mutui in discesa

Questo scenario impatta positivamente su coloro che accedono ai nuovi mutui a tasso fisso, mentre nel caso del variabile il beneficio è anche per i contratti già in corso. L’Euribor, dopo i picchi di fine novembre in area 4%, ha ripiegato di poco più di un punto, ma se si guarda ai futures, l’attesa del mercato è per un livello intorno al 2,3-2,4% entro la fine di quest’anno e al 2% il prossimo.

Come sempre, il mercato prova ad anticipare le notizie e quindi non è detto che la Bce effettivamente avvierà l’allentamento monetario già nei prossimi mesi, ma l’andamento dell’inflazione (che continua a rallentare) e la debolezza della congiuntura rendono sempre più probabile questo sbocco, sebbene la presidente Christine Lagarde abbia più volte ribadito che fino ad ora l’Eurotower non ha avviato alcuna discussione su eventuali tagli.

I prossimi mesi diranno anche se si tornerà sui binari della normalità con i tassi variabili meno costosi dei fissi, a differenza di quanto accaduto nell’ultimo anno a causa dei bruschi rialzi da parte della Bce. Allo stato attuale sussiste ancora un differenziale importante: i migliori mutui variabili si trovano poco sotto il 5% mentre i fissi intorno al 3,3-3,5%. In queste condizioni è scontato che quasi tutti scelgano l’opzione del fisso, che evita il rischio di brutte sorprese nel corso del piano di rimborso.

“Scegliere l’offerta a tasso variabile, cosa che fanno in pochissimi oggi, significa scommettere che i tassi scenderanno di più di quanto previsto dai futures”, ha sottolineato Alessio Santarelli, Direttore Generale del gruppo MutuiOnline in un’intervista a Il Sole 24 Ore. L’ipotesi non è del tutto campata in aria, ma comunque di difficile realizzazione. E in ogni caso optare per il variabile significa essere sicuri di avere un reddito capiente, in grado di fare fronte a difficoltà nel caso in cui la rata dovesse tornare a salire.

Crescono le possibilità di sconto

A breve saranno disponibili i dati del 2023 e l’attesa degli analisti è per un calo delle compravendite di poco superiore al 10%, a fronte di un crollo dei mutui intorno al 40%. Segno che molte famiglie hanno dato fondo ai propri risparmi pur di non rinunciare all’acquisto di un immobile. Non necessariamente con finalità di abitazione, ma in molti casi con l’obiettivo di utilizzarlo per gli affitti brevi e ricavare così una fonte ulteriore di reddito oltre al lavoro.

Questo scenario spiega perché, nonostante il caro-mutui e la crescita debole dell’economia, i prezzi sono fin qui rimasti sostanzialmente stabili. Anche se, segnalano gli addetti ai lavori, con un po’ di pazienza è possibile spuntare sconti maggiori rispetto al prezzo di vendita.

Secondo le stime di Nomisma, il primo semestre sarà all’insegna della prudenza per il mercato immobiliare, sia sul fronte dei mutui, sia delle compravendite, per poi normalizzarsi dall’estate in avanti. Intanto continueranno a crescere i valori delle locazioni per la pressione della domanda (da studenti, lavoratori in trasferta e turisti) rispetto all’offerta.

Di certo c’è che nel tempo non cala l’interesse per l’acquisto immobiliare e questa è la ragione principale che sostiene il mercato. Anche i giovani, che pure in tanti settori preferiscono l’utilizzo al concetto di proprietà, nell’immobiliare si comportano diversamente. Ma non è solo una questione culturale. La casa diventa sempre più multiuso: si vive, si lavora, si fa sport e questo richiede un elevato livello di personalizzazione, che difficilmente la locazione può garantire.