House Flipping: il nuovo business immobiliare made in USA

Si chiama House flipping, letteralmente la compravendita di un immobile alla ricerca dell’affare, e riguarda la pratica sempre più frequente di acquistare una casa da ristrutturare e rivendere in tempi brevi, guadagnando dalla transazione.

Di derivazione americana, l’House flipping ha preso lentamente piede anche in Italia. Si pensi ad alcuni mercati immobiliari di centri particolarmente vivaci, come Milano, Roma, Napoli, Firenze e Bologna e a quanto il turismo, le università, le nuove abitudini di lavoro e il fascino di queste belle città abbiano portato a far crescere il fenomeno degli affitti brevi e la ricerca di immobili da acquistare e mettere a reddito.

Cosa occorre per diventare abili “flipper”

Prima di tutto, serve disporre di capitale, perché gli affari vanno condotti con la disponibilità necessaria e in tempi molto stretti.

In secondo luogo bisogna avere esperienza, perché l’improvvisazione può essere molto pericolosa e rischia di trasformare l’operazione in un flop. Bisogna infatti essere capaci di individuare l’affare, guardando l’immobile nell’ottica della sua riqualificazione e destinazione, quindi della successiva vendita. A questo proposito, spendere qualche soldo in più per una casa di maggior valore e ubicata in una posizione strategica ripaga sempre.

Infine, ci vuole tempo e pazienza. Cercare casa, ristrutturarla e rivenderla porta via energie, e farlo come secondo lavoro o a tempo perso rischia di non tradursi in un’attività efficace.

Il mercato delle ristrutturazioni in Italia

Secondo le stime del Rapporto sul recupero edilizio in Italia del 2018, in 104 città capoluogo del nostro Paese un immobile ristrutturato ha un aumento di valore del 3,6%, una media che si alza molto se si considerano le città dove invece il mercato immobiliare e degli affitti è in grande crescita. A Roma una casa di 60 metri quadri ristrutturata acquista un valore di quasi 40.000 euro, a Napoli 18.000 euro e a Milano 22.500 euro, il 9% in più del suo valore.

Un intervento sugli elementi essenziali di un immobile, quindi bagno, impianto elettrico, cucina, pavimenti, ha una spesa che si aggira sui 350-450 euro al metro quadro, che diventano 750 euro se la ristrutturazione riguarda anche gli spazi interni, l’impianto di riscaldamento e i soffitti. Su tutte le previsioni c’è da considerare che il prezzo può variare molto a seconda dei materiali utilizzati e del tipo di intervento previsto.

Le agevolazioni per chi ristruttura

A vantaggio di chi sostiene spese per ristrutturare casa ci sono una serie di agevolazioni fiscali previste dalla legge. Come scriviamo in “Tutti i vantaggi fiscali per chi ristruttura casa”, il bonus ristrutturazione è stato confermato ancora per quest’anno e prevede una detrazione fiscale del 50% sulla spesa sostenuta per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che per gli interventi di ristrutturazione edilizia, con un tetto massimo di spesa per ciascuna unità immobiliare di 96.000 euro.

Ha diritto alla detrazione fiscale sia il proprietario dell’immobile, sia chi ha l’usufrutto di un’abitazione, quindi anche il locatario: in sostanza chi ha sostenuto la spesa, attestata da un bonifico “parlante”.

Altra importante agevolazione fiscale riguarda l’Ecobonus, anche questo confermato per il 2019. Due i livelli di detrazione previsti: al 65% per le riqualificazioni globali, la sostituzione dello scaldacqua con pompa di calore, l’installazione di micro-cogeneratori e di pannelli solari, caldaie a condensazione in classe A con sistemi di termoregolazione evoluti e interventi di domotica. Al 50% invece per gli interventi su caldaie a condensazione in classe A senza termoregolazione evoluta, tende solari, finestre, generatori a biomasse.

Acquistare una seconda casa con un mutuo

Tutti i vantaggi che derivano dalle detrazioni fiscali di bonus ed Ecobonus si perdono nel momento in cui si vende l’immobile. L’alternativa a vendere potrebbe allora essere mettere a reddito la proprietà, destinandola alla locazione, temporanea oppure a lungo termine. Un modo per investire nel mattone senza grossi scossoni ai risparmi è acquistare servendosi di un mutuo: le condizioni attuali dei finanziamenti per la casa sono infatti ancora molto vantaggiose e se si aggiunge una ricerca su un comparatore, allora l’affare comincia a delinearsi.

Nella sezione i migliori mutui seconda casa di oggi di MutuiOnline.it è possibile prendere visione quotidianamente delle migliori offerte di mutui seconde case sul mercato. Al 6 marzo, ad esempio, per una richiesta di 110.000 euro e un valore dell’immobile di 160.000, la soluzione a tasso fisso migliore arriva da Credem Banca. Mutuo Tasso Fisso ha una rata di 525,76 euro al Tan dell’1,40% e Taeg 1,90%. Le spese di istruttoria e perizia sono di 1.200,00 e 280,00 euro e la percentuale di finanziabilità (o loan-to-value) massima è pari all’80% del valore di perizia (redatta da periti indicati dalla banca).