Il potere di Airbnb sui prezzi del mercato immobiliare

Il portale di Airbnb ha contribuito negli anni a far incontrare domanda e offerta locativa, rendendo più semplice sia la ricerca dell’alloggio per chi viaggia che la possibilità di monetizzare per chi possiede una casa a uso investimento.

Tuttavia secondo uno studio dell’Università della California Los Angeles, il servizio di home sharing avrebbe ulteriori effetti sul mercato immobiliare, ripercuotendosi sugli importi delle case in vendita e dei canoni di affitto. L’indagine, riportata dal Wall Street Journal, ha preso in esame la dinamica dei prezzi degli ultimi 5 anni nelle maggiori aree degli Stati Uniti, evidenziando che nelle zone dove le offerte di Airbnb aumentavano di oltre il 10% si incrementavano anche gli affitti (+0,39% in media ogni anno) e il valore delle case (+0,64%).

“Noi”, commenta Edward Kung, “ipotizziamo che il servizio di home sharing contribuisca a riallocare parte degli affitti a lungo termine a favore di un’offerta a breve termine destinata a turisti o comunque a soggiorni temporanei: questo riduce l’offerta di locazioni di lungo termine disponibili sul mercato, contribuendo all’aumento dei prezzi”. Lo stesso economista sottolinea però aspetti molto positivi di Airbnb, in quanto il servizio consente ai proprietari delle abitazioni di avere un ritorno monetario sia diretto, tramite i canoni di affitto, che indiretto, grazie a una rivalutazione dell’immobile a seguito della maggiore appetibilità sul mercato delle compravendite.

La società fondatrice di Airbnb non è d’accordo con quanto affermato dalla ricerca e ribadisce che il portale rende gli affitti più convenienti e non più costosi. La conferma arriverebbe da un sondaggio – citato dai vertici della stessa azienda – svolto da un gruppo di economisti ed esperti immobiliari, dal quale risulta che l’home sharing non ha un impatto rilevante sugli importi dei canoni.

Ricordiamo che Airbnb è stata recentemente interessata in Italia dall’obbligo di operare le ritenute del 21% sugli affitti incassati e versati ai locatori. Nella news "Affitti brevi: i limiti della tassa Airbnb" abbiamo spiegato che tale ritenuta avviene solo all’atto del pagamento al beneficiario e non quando i mediatori ricevono i soldi dagli affittuari.

La cedolare del 21% si applica sull'intero ammontare versato dal locatario, compresi i servizi aggiuntivi, ma solo se non sono addebitati a parte. Dunque fuori dalla tassazione potrebbero andare gli importi di consumi e pulizie, mentre sono sempre escluse le eventuali penali, caparre o depositi cauzionali. La trattenuta deve essere versata al Fisco entro la metà del mese successivo, con pagamento effettuato tramite il modello F24 telematico e la possibilità di compensare con crediti fiscali. Il provvedimento è stato voluto dal Governo con lo scopo di ridurre il fenomeno delle locazioni in nero, visto che il legislatore si assicura un prelievo su tutti gli affitti turistici senza passare dal locatore (che si troverà a essere soggetto passivo della ritenuta).

La locazione breve è stata anche quest’estate la soluzione di affitto più utilizzata. Volendo acquistare una casa ad uso investimento sarà bene anche valutare la stipula di un mutuo, che può essere ripagato mensilmente con gli introiti ottenuti.

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