Perizia del mutuo: i documenti bancari bloccano le concessioni

Assovib, associazione di imprese attive nei servizi di valutazione immobiliare, ha effettuato un’importante analisi sulla perizia del mutuo.

Dai dati pubblicati emerge che nel 44% dei casi la concessione del finanziamento è stata bloccata per mancanza di documenti contenenti le informazioni catastali e urbanistiche dell’immobile.

Stiamo parlando del certificato catastale e delle planimetrie in particolare, che possono evidenziare irregolarità come abusi edilizi e, più in generale, la presenza di opere non autorizzate. L'importanza di tali documenti, è essenziale sottolinearlo, emerge con riferimento all'ipoteca.

La corrispondenza fra planimetria e situazione reale dell'immobile, infatti, è indispensabile per l'istituzione di una garanzia reale e per la stessa concessione del mutuo. Immaginiamo che, una volta ottenuto il finanziamento, il mutuatario non riesca a pagare le rate e che la banca - con esecuzione forzata - rientri in possesso dell'immobile. Se l'immobile fosse gravato da abusi non potrebbe rivenderlo, se non sostenendone a proprie spese la messa a norma. In tal senso la perizia del mutuo ha scopo preventivo perché assicura alla banca la preliminare verifica dell'immobile.

Chiarito uno degli scopi della perizia, vediamo quali altri aspetti incidono sulla decisione da parte della banca di concedere (o non concedere) il mutuo.

Ottenute le rilevazioni del tecnico che ha eseguito il sopralluogo, l'istituto di credito controllerà la coincidenza dell’indirizzo e dei dati catastali dell'immobile periziato (ubicazione, planimetria, superficie e confini), con quelli relativi all'immobile su cui iscriverà l'ipoteca. In poche parole, verificherà se quanto riportato nei documenti corrisponde alla realtà.

Contestualmente farà stimare il valore commerciale e valuterà la futura "commerciabilità" dell'immobile. Riportando l'esempio di prima, per una banca è più semplice rivendere una casa di tipo "A" (civile abitazione) situata in centro città, piuttosto che una casa situata in campagna. Per questo motivo preferirà concedere il mutuo nel primo caso, fermo restando che nel secondo caso la concessione non è assolutamente esclusa.

Per verificare la possibilità di ottenere un mutuo per immobili anche di medio (o basso) valore commerciale si può effettuare una simulazione su MutuiOnline.it: prendendo come esempio un impiegato romano di 40 anni che necessita di un importo di 40.000 € a 20 anni per un valore dell'immobile di 80.000 €, la soluzione più conveniente l'11 novembre 2017 è offerta da Cariparma Crédit Agricole con Mutuo Crédit Agricole a tasso fisso e una rata mensile di 197,84 €.

Tornando all'oggetto della perizia, la banca controllerà soprattutto la regolarità edilizia dell'immobile.

L'indagine svolta da Assovib ha evidenziato che, nella maggior parte dei casi, la perizia del mutuo è stata bloccata e la concessione non è avvenuta (o è stata ritardata) per la mancata presentazione dei documenti catastali. Nel 17,5% dei casi, invece, il mutuo non è stato concesso perché l'immobile periziato non risultava conforme ai documenti

Per comprendere meglio, ecco una situazione in cui l'esito della perizia può ostacolare la concessione del mutuo:

"il richiedente consegna una planimetria dalla quale emergono due locali non suddivisi e un giardino di proprietà. Dalla perizia del mutuo, invece, emerge che l’immobile è stato suddiviso internamente apportando modifiche (una stanza in più, un bagno), e che nel giardino sono presenti due fabbricati abusivi".

Per evitare che la perizia ostacoli le concessioni, Assovib suggerisce ai consumatori, come agli altri operatori del mercato immobiliare (in primis agli agenti immobiliari), di collaborare allo sviluppo di una cultura della trasparenza.

Dopo aver visionato l'immobile, ad esempio, il potenziale acquirente dovrebbe chiedere all'agenzia non solo la planimetria, ma anche documenti come visure e regolamenti condominiali contenenti ulteriori informazioni. C'è da dire che non sempre le agenzie sono disposte a fornire l'intera documentazione, quantomeno non prima dell’offerta di acquisto. Eppure conoscere le caratteristiche dell’immobile aiuterebbe l’acquirente a scartare le soluzioni inadatte e agevolerebbe la banca nello svolgimento della perizia.