Nuovi condomini: attenzione a norme e regole

Entrare in uno stabile nella condizione di nuovo condomino non è cosa semplice. Chi arriva potrebbe trovare incombenze e oneri, oltre a ricevere in eredità pendenze non proprio piacevoli da gestire. Ecco allora una serie di elementi da tenere in considerazione e comportamenti da adottare quando si acquista un appartamento all’interno di un condominio.

Di norma, dovrebbe essere l’amministrazione dello stabile ad accogliere il nuovo proprietario, così da illustrargli la situazione amministrativa dello stabile stesso e quella del proprietario uscente.

Fondamentale sarà farsi consegnare dall’amministratore il regolamento condominiale: nel caso sia un regolamento contrattuale, questo avrà sicuramente un diverso valore e potrà contenere limitazioni o divieti che potrebbero essere determinanti per il nuovo proprietario. Basti pensare a quello di svolgere un’attività commerciale nei locali acquistati o di tenere animali.

A questo proposito, la legge 220/2012 entrata in vigore il 17 giugno 2013 ha recentemente tutelato coloro che hanno animali e previsto che i regolamenti condominiali non potranno in alcun modo vietare il possesso o la detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini.

Nelle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo l'articolo 63, “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento di contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”. È per questo che sarà onere del nuovo condomino verificare se il vecchio proprietario è stato adempiente fino al passaggio della proprietà o, al contrario, sarà lui a doversi accollare quanto non pagato o in sospeso, visto che il regolamento condominiale potrebbe anche prevederlo: alcuni tribunali riconoscono come valida la tutela di un condominio di attribuire la responsabilità di tutti i debiti lasciati dal precedente proprietario in solido con il venditore.

Per verificare la posizione amministrativa sarà indispensabile allora richiedere tutti i rendiconti relativi alla proprietà.

Altra questione delicata è riconducibile alla proprietà di un eventuale sottotetto per chi acquisti un appartamento che lo ricomprenda, trattandosi di spazio condominiale di difficile attribuzione.

Sempre la legge numero 220 dell’11 dicembre 2012 dà un'indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell'edificio; tra esse, è esplicitamente citato il sottotetto, quando risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune: sarà compito del nuovo acquirente verificare dunque che possa essere di pertinenza di un unico condomino.

Trattamento a sé meritano le spese straordinarie, derivanti da lavori di manutenzione straordinaria, di riammodernamento o efficientamento energetico del condominio, a volte di entità molto elevata per essere ereditate ingiustamente dal nuovo condomino. In questo caso la legge ha stabilito che tali spese sono esigibili solo quando l'assemblea deliberi l’incarico a terzi di effettuare i lavori.

Anche qui è buona regola che l’amministratore informi il nuovo proprietario della messa a preventivo di lavori imminenti straordinari, anche se questi dovessero ancora essere deliberati in via definitiva.