Come ristrutturare casa con un mutuo: i bonus previsti

Ristrutturare casa migliora l’efficienza energetica, fa risparmiare sulle bollette di luce e gas, accresce il comfort abitativo e la funzionalità degli spazi, aumenta la sicurezza e la salubrità dei locali, riduce il consumo di suolo e incrementa il valore dell’immobile.

Ma gli interventi di restyling di una casa non sono tutti uguali. I lavori sono suddivisi in due grandi categorie:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria.

Per incentivare le ristrutturazioni e sostenere i consumatori nel far fronte alle spese (anche ingenti), le banche mettono a disposizione dei mutui ad hoc. Per trovare le offerte vantaggiose per un mutuo, puoi consultare MutuiOnline.it. Questo portale gratuito compara i preventivi online sulla base dei tuoi dati e ti permette di confrontare numerose soluzioni fra le banche partner, sia per il mutuo casa sia per i migliori mutui ristrutturazione.

La ristrutturazione di una casa comprende gli interventi che riguardano l’abitazione sia all’interno che all’esterno, in una sua parte o nella sua interezza.

La normativa concernente la complessa materia della ristrutturazione abitativa è disciplinata dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, DPR 6 giugno 2001, numero 380. In particolare, l’articolo 3 definisce le varie tipologie di intervento distinguendo tra:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica.

Ai fini amministrativi e burocratici, la distinzione tra queste sei categorie di interventi si traduce in pratiche da espletare e iter da seguire differenti tra loro. Nello specifico:

• le opere di manutenzione ordinaria, le cosiddette “piccole opere” si possono realizzare solo con una comunicazione di avvio lavori, ma senza richiedere né un permesso né una concessione edilizia. Non prevedono il versamento di alcun tributo all’amministrazione comunale sul cui territorio sorge l’immobile;
• le opere di manutenzione straordinaria, così come quelle di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione prevedono la richiesta e il rilascio di un permesso e di una concessione edilizia. Di conseguenza, l’iter è più lungo, con precisi adempimenti da assolvere in funzione del tipo di lavori da eseguire e, nei casi previsti, il pagamento di oneri urbanistici e tributi amministrativi;
• le opere di ristrutturazione urbanistica seguono un loro iter specifico, in quanto sono rivolte a modificare il tessuto urbanistico-edilizio per mezzo di una serie di interventi edilizi, anche con il cambiamento di lotti, isolati e rete stradale. Pertanto, non sono quasi mai in capo a un singolo privato.

La ristrutturazione di una casa con interventi di manutenzione ordinaria prevede la realizzazione di “piccole opere”. In che cosa consistono? Sono interventi edilizi che riguardano:

• le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici;
• i lavori necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

L’elenco completo degli interventi edilizi che si possono eseguire senza un titolo "abitativo" (permesso o altro adempimento burocratico) è pari a 58 ed è contenuto nel DM Trasporti 2 Marzo 2018.

Le 58 tipologie di interventi possono essere suddivise nelle seguenti macro categorie:

• manutenzione ordinaria;
• rimozione di barriere architettoniche;
• pavimentazione di aree di pertinenza dell’immobile;
• abbellimento giardini e aree gioco.

Nella manutenzione ordinaria rientrano anche la riparazione di impianti di scarico, gli interventi su infissi interni ed esterni, l’installazione di impianti d’allarme e la tinteggiatura di pareti interne ed esterne.

La manutenzione ordinaria non deve mai cambiare la volumetria dell’immobile, né il suo aspetto strutturale. Non devono pertanto essere eseguite:

• modifiche della sagoma dell’edificio o della sua altezza;
• modifiche della disposizione degli ambienti interni o della loro superficie, con abbattimento e/o realizzazioni di pareti interne.

Sempre secondo il DM Trasporti 2 Marzo 2018, la manutenzione straordinaria prevede interventi che possono consistere “nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere” che determinino “la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari” purché:

• non si modifichi la volumetria totale dell’edificio
• non si cambi l’originaria destinazione d’uso.

Avendo questi lavori un impatto maggiore sull’immobile, occorre presentare:

• un progetto edilizio;
• una domanda di autorizzazione edilizia;
• una denuncia di inizio attività.

La ristrutturazione con grandi opere sono gli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e nuova costruzione. Si tratta di lavori di vario tipo. I più comuni sono:

• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente;
• costruzione di edifici ormai crollati.

Stando al DM Trasporti 2 Marzo 2018, nella definizione di nuova costruzione rientrano:

• la costruzione di nuovi edifici;
• l’ampliamento di edifici già esistenti;
• l’installazione di manufatti leggeri, prefabbricati, case mobili, purchè destinati a essere abitati in modo durevole o fungere da luoghi di lavoro o magazzini;
• gli interventi per la realizzazione di parcheggi non di pertinenza di un immobile (tali da poter essere costruiti e venduti liberamente).

Tutti questi interventi sono classificati come “grandi opere” e per essere realizzati:

• hanno bisogno di una specifica concessione edilizia;
• richiedono il versamento di oneri e tributi all’amministrazione comunale.

Una banca può concedere un mutuo per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o per la costruzione di un nuovo immobile. Oltre a richiedere i documenti standard previsti per l’acquisto della casa, la banca richiede una documentazione supplementare che cambia in base al tipo di opere previste:

• per la manutenzione ordinaria, il preventivo di spesa redatto dall’impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
• per la manutenzione straordinaria, oltre al preventivo di spesa, anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia presentata al Comune, oppure la comunicazione di inizio attività;
• per la ristrutturazione edilizia o nuova costruzione, oltre al preventivo di spesa, anche la concessione edilizia e la ricevuta dei versamenti degli oneri e tributi previsti.

Una banca stabilisce l’ammontare del mutuo sulla base dell’entità dei lavori da realizzare. La somma del finanziamento è calcolata sul valore finale dell’immobile, dopo la ristrutturazione o la sua costruzione. Questo importo sarà pari all’80% del valore dell’immobile. Solo in casi particolari questa percentuale può essere maggiore.

La ristrutturazione di una casa comporta spesso costi elevati. E, per incentivarla, negli ultimi anni i governi hanno messo in campo una serie di agevolazioni fiscali. Bonus edilizi che hanno aliquote differenti tra loro e che, nel tempo, hanno subito una serie di modifiche, ma che al momento sono:

• Superbonus;
• Ecobonus;
• Bonus ristrutturazione;
• Bonus barriere architettoniche;
• Sismabonus;
• Bonus mobili ed elettrodomestici green.

Tra queste agevolazioni, c’è da notare che il Bonus ristrutturazione prima casa è un'agevolazione fiscale che prevede:

• una detrazione dall'IRPEF del 50% delle spese sostenute per ristrutturare una casa e le parti comuni degli edifici residenziali;
• un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• una detrazione fiscale che può essere suddivisa in 10 quote annuali di pari importo.

Se la ristrutturazione riguarda una seconda casa o un’altra ancora, lo sconto fiscale scende al 36% e la soglia massima di spesa si abbassa a 48.000 euro.