Decreto Concorrenza: quali novità per il settore mutui?

Il Decreto Concorrenza (Legge 4 agosto 2017, n. 124) è una normativa che ha introdotto importanti novità nel settore dei mutui casa e delle polizze assicurative abbinate ai finanziamenti immobiliari.

Gli obiettivi della normativa possono essere così riassunti:

• aumentare la concorrenza tra operatori;
• migliorare la trasparenza del mercato;
• rafforzare la tutela dei consumatori.

Negli anni successivi, le disposizioni del Decreto Concorrenza sono state integrate da ulteriori interventi di IVASS, Banca d’Italia e AGCM, che hanno contribuito a definire un sistema di regole più rigoroso nella vendita delle polizze collegate ai mutui.

Prima della riforma era infatti frequente che gli istituti di credito indirizzassero i clienti verso polizze assicurative emesse dalla stessa banca o da compagnie collegate, limitando di fatto la libertà di scelta del consumatore e comportando spesso costi più elevati rispetto alle offerte disponibili sul mercato.

Con il Decreto Concorrenza, invece, chi richiede un mutuo ha il diritto di scegliere liberamente la propria compagnia assicurativa, purché la polizza presenti caratteristiche equivalenti a quelle richieste dalla banca per la concessione del finanziamento. La normativa punta quindi a garantire maggiore trasparenza, favorire la comparazione delle offerte assicurative e migliorare la tutela dei consumatori nel settore dei mutui immobiliari.

La novità principale introdotta dal Decreto Concorrenza riguarda il rapporto tra mutuo e copertura assicurativa. La banca non può subordinare l’erogazione del finanziamento alla sottoscrizione di una polizza emessa dal medesimo gruppo bancario, principio che vale soprattutto per le polizze vita e per le coperture a protezione del credito.

Resta invece generalmente obbligatoria la polizza incendio e scoppio sull’immobile, una delle principali assicurazioni obbligatorie sul mutuo, in quanto tutela il valore della casa data in garanzia alla banca. Anche in questo caso, però, il cliente può scegliere liberamente la compagnia assicurativa.

Il Decreto Concorrenza impone, inoltre, specifici obblighi di trasparenza a carico degli istituti di credito:

• la banca deve indicare eventuali provvigioni percepite dalla vendita della polizza;
• se la copertura assicurativa è richiesta per ottenere il mutuo, devono essere presentati almeno due preventivi di compagnie differenti;
• le condizioni del mutuo non possono peggiorare se il cliente sceglie una polizza esterna;
• il cliente può recedere dalla polizza proposta dalla banca entro 60 giorni dalla stipula, senza conseguenze sul finanziamento.

Queste regole favoriscono la comparazione tra più offerte e aumentano la concorrenza nel mercato assicurativo collegato ai mutui.

Libertà di scelta della polizza sul mutuo

Uno dei principi fondamentali introdotti dalla legge è la libertà di scelta del consumatore. La banca può verificare che la polizza selezionata dal cliente garantisca livelli di copertura equivalenti, ma non può rifiutarla solo perché stipulata con un’altra compagnia assicurativa.

Questo aspetto è particolarmente importante perché il costo delle polizze abbinate ai mutui può incidere in modo significativo sull’onere complessivo del finanziamento, soprattutto nei contratti di lunga durata.

Confrontare più preventivi consente quindi al cliente di valutare soluzioni economicamente più convenienti.

Le disposizioni del Decreto Concorrenza sono state rafforzate dalla comunicazione congiunta IVASS – Banca d’Italia del 17 marzo 2020, che ha introdotto ulteriori obblighi di trasparenza nella distribuzione delle polizze abbinate ai finanziamenti.

In particolare:

• deve essere chiarito se la polizza è obbligatoria o facoltativa;
• le caratteristiche principali della copertura devono essere illustrate in modo comprensibile;
• il cliente deve ricevere informazioni utili a confrontare prodotti equivalenti;
• il costo delle polizze obbligatorie deve essere incluso nel TAEG;
• dopo la stipula deve essere inviata una comunicazione riepilogativa con le condizioni della polizza e le modalità di recesso;
• i sistemi di incentivazione della rete vendita non devono favorire pratiche commerciali scorrette.

L’inclusione del costo delle polizze obbligatorie nel TAEG rappresenta un elemento particolarmente importante, perché consente al consumatore di conoscere il costo effettivo complessivo del mutuo.

Negli ultimi anni, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM) è intervenuta più volte contro pratiche scorrette nella vendita di polizze collegate ai mutui.

Alcuni grandi gruppi bancari sono stati sanzionati per aver limitato la libertà di scelta dei clienti o per aver esercitato pressioni indebite nella distribuzione delle coperture assicurative.

Questi interventi confermano l’attenzione crescente delle autorità verso il tema della trasparenza nel mercato dei mutui.

Sì, le polizze a protezione del mutuo sono utili non soltanto come garanzia aggiuntiva per la banca che eroga il finanziamento, ma costituiscono anche una valida copertura a favore dell’intestatario del mutuo (nonché acquirente dell’immobile ad esso collegato), contro eventi negativi imprevisti che potrebbero pregiudicare l’investimento effettuato dalla famiglia, la proprietà dell’immobile e anche la sua situazione finanziaria complessiva.

Come tutte le polizze assicurative, specialmente se estese su una durata molto lunga e collegate al rischio di morte, il loro costo può essere a volte anche molto elevato e modificare non di poco il costo totale del mutuo, ma non si deve dimenticare che il valore economico che esse tutelano e garantiscono è assai più elevato e si estende, appunto, alla stabilità e tranquillità finanziaria ed abitativa dell’intera famiglia.

Con le sue disposizioni in materia, il Decreto Concorrenza ha puntato anche ad agevolare un più semplice ed esteso ricorso delle famiglie alle protezioni offerte da tali polizze.

Il Decreto Concorrenza ha introdotto novità anche per la professione notarile, con l’obiettivo di aumentare la concorrenza e migliorare l’accessibilità del servizio.

Le principali modifiche riguardano:

• l’aumento del numero teorico dei posti notarili;
• l’ampliamento della competenza territoriale dei notai;
• una maggiore trasparenza sugli onorari;
• regole più aperte sulla pubblicità professionale;
• nuovi obblighi di gestione separata delle somme riscosse per conto dei clienti.

Per chi stipula un mutuo, queste misure possono tradursi in una maggiore possibilità di confrontare preventivi notarili e scegliere il professionista ritenuto più adatto.

Per approfondire il ruolo del professionista nella stipula del finanziamento, leggi di più sul perché il mutuo si stipula davanti al notaio.

Quanti notai ci sono oggi in Italia?

Il Decreto Concorrenza aveva previsto il passaggio da un rapporto di 1 notaio ogni 7.000 abitanti a 1 ogni 5.000 abitanti. Successivamente, il Decreto Ministeriale del 18 aprile 2023 ha aggiornato la tabella notarile nazionale, fissando a 5.971 il numero complessivo dei posti notarili al 31 dicembre 2023.

La revisione tiene conto non solo della popolazione residente, ma anche del volume degli affari notarili e delle caratteristiche territoriali dei singoli distretti.

Trasparenza e tutela del cliente nei rapporti con il notaio

Un altro aspetto importante riguarda la gestione delle somme versate dai clienti al notaio.

Le somme riscosse per il pagamento di imposte e tributi sulla prima casa devono essere custodite su conti dedicati separati dal patrimonio personale del professionista. Questa misura serve a garantire una maggiore tutela del cliente e una gestione più trasparente delle somme versate.

Anche la disciplina sulla pubblicità professionale è stata resa più aperta rispetto al passato. Oggi i notai possono comunicare informazioni sui servizi offerti e sugli onorari applicati, purché nel rispetto dei principi di correttezza e trasparenza.

Un mercato dei mutui più trasparente

Il Decreto Concorrenza, insieme agli interventi successivi di IVASS, Banca d’Italia e Ministero della Giustizia, ha contribuito a rendere il mercato dei mutui più trasparente e competitivo.

Per i consumatori questo significa maggiore libertà nella scelta delle polizze assicurative, più possibilità di confrontare i costi notarili e una tutela più forte contro pratiche commerciali scorrette.

Conoscere queste regole è fondamentale per chi richiede un mutuo: la possibilità di confrontare più offerte e preparare correttamente i documenti necessari per richiedere un mutuo può tradursi in un risparmio concreto sul costo complessivo del finanziamento.