UBS: a Milano quotazioni eque degli immobili

Il mercato immobiliare corre. Soprattutto nell’Eurozona, in un contesto di crisi globale, i rischi di bolle sono di conseguenza aumentati, ma la piazza milanese – oggi la più vivace del Paese - presenta ancora valutazioni eque. Mentre i mercati di Monaco e Francoforte sono quelli considerati i più sopravvalutati al mondo. Parigi e Amsterdam seguono da vicino, entrando in territorio di rischio bolla a fianco delle due città tedesche. Analogamente, anche Zurigo, Toronto e Hong Kong presentano forti squilibri. È quanto emerge dal report UBS Global Estate Bubble Index 2020, ricerca che il gruppo ha redatto dopo avere analizzato l’andamento degli immobili residenziali in 25 grandi città del mondo.

+1,5% i prezzi negli ultimi 4 trimestri sulla piazza milanese

Ma veniamo al capitolo che la ricerca ha dedicato al capoluogo lombardo. Nonostante gli effetti della pandemia, il mercato immobiliare milanese continua – ha affermato Paolo Federici, market head di UBS Global Wealth Management in Italia, ad essere molto resiliente: abbiamo assistito addirittura a un aumento dei prezzi dell'1,5% nel corso degli ultimi 4 trimestri. Se da un lato l'incremento del telelavoro e l'impatto del COVID-19 sul turismo e sui grandi eventi hanno avuto ripercussioni negative sul centro città e spinto la domanda verso aree semi-centrali, dall'altro – aggiunge - continuerà ad esserci una richiesta di abitazioni nell'area metropolitana, a condizione che la ripresa economica in corso a Milano non rallenti. Inoltre, l’esperto prevede che la crescita demografica positiva, le condizioni di finanziamento interessanti nonché il rapporto favorevole tra il costo degli immobili e i redditi dei residenti, dovrebbero continuare a sostenere la ripresa del settore immobiliare nel medio termine.

Il rischio bolla a Monaco e Francoforte

Nella classifica di UBS spicca Chicago, che rimane sottovalutata ed è l'unico mercato a trovarsi in questa situazione. Dalla ricerca emerge che in media i tassi di crescita dei prezzi annuali rettificati per l'inflazione nelle città prese in esame hanno subito un'accelerazione negli ultimi quattro trimestri. In molte metropoli europee i prezzi sono saliti di oltre il 5%, con Monaco, Francoforte e Varsavia in testa. La crescita dei prezzi nelle città asiatiche e statunitensi, con l'eccezione di Sydney, è rimasta in un range a singola cifra medio-bassa. Madrid, San Francisco, Dubai e Hong Kong sono le uniche città ad avere registrato un calo dei prezzi. È da rilevare che l'ultima volta in cui si è registrato un minor numero di città con una crescita dei prezzi negativa risale al 2006.

I tre fattori dell’accelerazione

Ma cosa c’è dietro il brillante momento attraversato dal ‘mattone’ che, nonostante il coronavirus, nella prima metà del 2020 è rimasto resiliente? Lo studio di UBS individua tre motivi principali. In primo luogo, i prezzi delle abitazioni sono un indicatore economico retrospettivo e riescono a riflettere una recessione economica solo con un certo ritardo. In secondo luogo, la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili non ha subito perdite di reddito dirette nel primo semestre del 2020. Le agevolazioni creditizie per le imprese e i programmi di lavoro a orario ridotto hanno attenuato le ricadute della crisi. In terzo luogo, i governi hanno sostenuto i proprietari di immobili in molte città durante i periodi di lockdown. I sussidi per l'edilizia abitativa sono stati aumentati, le tasse sono state ridotte e le procedure di pignoramento sono state sospese.

I fattori di apprezzamento dell’edilizia abitativa urbana

Rimane incerta l’influenza che potrà avere il previsto aumento della disoccupazione e il conseguente calo del reddito delle famiglie sul prezzo degli immobili, ma come abbiamo visto dall’analisi alcune aree presentano ancora occasioni interessanti per acquistare un’abitazione: a monte di tutto occorrono, appunto, un’attenta selezione e cercare di individuare le zone con il migliore potenziale di crescita. L’occasione è offerta dalla combinazione delle quotazioni ancora convenienti e dai tassi di interesse bassi. Gli stessi esperti rilevano che da un lato rimangono in vigore i principali fattori di apprezzamento dell'edilizia abitativa urbana, ovvero opportunità di lavoro e servizi superiori, bassi costi di finanziamento e crescita limitata dell'offerta. Dall'altro, la pandemia sembra accelerare lo spostamento della crescita demografica dalle città alle aree metropolitane.