Tutela affitti commerciali in tempi di Coronavirus

I vari decreti del Presidente del Consiglio del Ministri (DPCM) che hanno imposto la chiusura totale (lockdown) di tutte le attività commerciali e altre misure di restrizione hanno determinato una contrazione dei consumi, impedito al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile è stato locato (si pensi a bar, locali e ristoranti), e di conseguenza il conduttore è costretto ad eseguire la controprestazione economica (ossia versare il corrispettivo dell’affitto), senza avere la possibilità di godere del locale.

Quali sono le tutele per chi affitta un immobile commerciale?

In tal caso il Codice civile riconosce agli affittuari in difficoltà, soprattutto di liquidità, alcune tutele nonché soluzioni.

tra queste:

1. la rinegoziazione, anche solo temporanea, dei termini economici del contratto di locazione;
2. la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta;
3. l’eccezione della temporanea impossibilità della prestazione. 

Analizziamone uno ad uno.

La rinegoziazione

Le parti possono trovare una soluzione ovvero concordare di rinegoziare il contratto e di rimodularne i termini, ribassando l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza sanitaria. Infatti, la rinegoziazione, che rappresenta la soluzione più agevole, implica l'obbligo di riconsiderare le condizioni dal testo originario del contratto alla luce dei nuovi eventi imprevedibili e sopravvenuti.

Si tratta di una modifica che non è onerosa per i contraenti, infatti, l’accordo con il quale si riduce l’affitto, sebbene registrato all’Agenzia delle Entrate, non comporta la corresponsione dell’imposta di registro. La possibilità di procedere alla rinegoziazione deriva dallo squilibrio contrattuale venutosi a creare nei contratti di locazione commerciale in tempi di coronavirus: solitamente nelle locazioni il proprietario ha l’obbligo di garantire il godimento del bene e sul conduttore quello di eseguire la controprestazione economica, ma in questo caso il conduttore non può godere del bene. La regola generale prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente.

L’eccessiva onerosità sopravvenuta e la risoluzione del contratto

Il Codice Civile prevede che, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa, per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, si possa domandare la risoluzione del contratto (art. 1467 c.c.). La pandemia si può annoverare tra le ragioni di forza maggiore richieste dalla legge, pertanto, nel caso in cui il conduttore, a causa della chiusura forzata dell’esercizio commerciale, si trovi a non riuscire a corrispondere il canone, ha titolo per chiedere la risoluzione del contratto.

Tale disposizione, però, non viene incontro alle esigenze concrete dell’inquilino, il quale mira ad ottenere una diminuzione del canone e non a risolvere il contratto. Inoltre, con la risoluzione, il conduttore perde l’indennità di avviamento.

L’eccezione della temporanea impossibilità della prestazione

L’art. 1256 c.c. disciplina le ipotesi di impossibilità definitiva e temporanea della prestazione. Esso stabilisce che l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se invece l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento finchè essa perdura.

Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo della obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

In conclusione

In conclusione, la pandemia determinata dal diffondersi del coronavirus è certamente idonea a giustificare ipotesi di inadempimento di obbligazioni contrattuali precedentemente assunte. E ciò sia quando la prestazione contrattuale diventa definitivamente o temporaneamente impossibile e sia quando la prestazione di una parte contrattuale diventa eccessivamente onerosa.