Surroghe record. Ecco come rottamare il vecchio mutuo per risparmiare

Nel quarto trimestre del 2024 le surroghe hanno coperto il 35,8% delle domande di mutui presentate tramite canale online. Per trovare un dato più elevato occorre tornare indietro al secondo trimestre del 2021, quando c’erano condizioni del tutto eccezionali, caratterizzate dalla straordinaria ripresa post-Covid.

È quanto emerge dall’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, relativo al quarto trimestre del 2024. Nel trimestre precedente le rottamazioni e sostituzioni dei contratti in corso si erano fermate al 34,6% e nel periodo aprile-giugno al 33,3%.

Come funziona la surroga

Questa opzione, che rappresenta un diritto del mutuatario ed è sempre gratuita, consiste nel trasferire il mutuo da un istituto di credito a un altro, mantenendo l’ipoteca costituita al momento della sottoscrizione del contratto con la prima banca, beneficiando delle condizioni più vantaggiose offerte da quella nuova.

Di solito l’istituto che “accoglie” il nuovo mutuo ha tutto l’interesse ad accettare la richiesta del consumatore, dato che acquisisce un nuovo cliente, con la possibilità in seguito di proporgli ulteriori prodotti o servizi. Anche se non c’è un obbligo in tal senso per la nuova banca, tanto che talvolta viene opposto un rifiuto di fronte a un surrogatore seriale, espressione che viene utilizzata per indicare chi ha già chiesto tre o quattro volte la surroga del mutuo. Questo accade perché il nuovo istituto si fa carico di una serie di costi, non giustificati a fronte di un cliente che resta in carico solo per poco tempo.

Conta il calo dei tassi ufficiali, ma non solo

Tornando alla congiuntura, la crescita a livelli record delle surroghe ha la sua ragione principale nel taglio dei tassi ufficiali, che comporta costi di finanziamento più bassi per chi sottoscrive un mutuo oggi rispetto al passato. Di conseguenza, sono tanti coloro che hanno acceso il finanziamento due, tre o quattro anni fa e che ora scelgono la strada della rottamazione per risparmiare.

Ma c’è anche un’altra ragione: molti istituti di credito negli ultimi mesi hanno proposto surroghe alle stesse condizioni dei mutui prima casa, mentre solitamente in passato prevedevano tassi più elevati. Questa scelta, dettata da ragioni commerciali (i conti degli istituti sono generalmente in buona salute, per cui gli stessi possono permettersi campagne promozionali che abbassano notevolmente i margini nel breve termine, nella prospettiva di vederli crescere nel medio-lungo), ha dato un forte impulso alle surroghe non solo per chi si porta dietro ancora un mutuo a tasso variabile, ma in alcuni casi anche per chi ha sottoscritto lo scorso anno un mutuo a tasso fisso, quando gli indici erano sicuramente più elevati rispetto ad oggi.

Surroghe come fringe benefit

Va ricordato che la legge di Bilancio 2024 ha incluso le spese per l’affitto o per pagare gli interessi del mutuo (in entrambi i casi relativamente alla prima casa) tra i fringe benefit che i datori di lavoro posso concedere ai dipendenti. La soglia di non imponibilità è fissata a mille euro per l’anno in corso, tetto che sale a 2 mila per i dipendenti con figli fiscalmente a carico. Concorre alla formazione del reddito di lavoro dipendente la metà della differenza tra l’importo degli interessi calcolato al TUR (tasso ufficiale di riferimento) e gli interessi calcolati al tasso effettivamente praticato al dipendente sui prestiti.

Anche se con una differenza: nel caso di mutui a tasso variabile viene preso in considerazione il Tur vigente alla data di scadenza di ciascuna rata, mentre per quelli a tasso fisso, l’indicatore è quello applicato alla data della concessione del finanziamento. Questo comporta che l’imponibile è dato dalla metà della differenza tra gli interessi calcolati alla data di stipula del contratto di rinegoziazione o surroga del mutuo e gli interessi calcolati al tasso effettivamente praticato sui prestiti. Quindi, se il dipendente opta per il tasso fisso, non è più esposto alla penalizzazione dei periodi con tassi crescenti, neppure sul piano fiscale (dato che resta come riferimento il Tur iniziale), al contrario di quanto avveniva in passato.