Prezzi immobili: perché aumentano nonostante la crisi

Dopo un 2021 in grande ripresa con 750.000 compravendite immobiliari, grazie anche al favore delle condizioni concesse dalle banche, il mercato delle case del 2022 mostra un andamento oltre le aspettative, con una crescita delle compravendite stimata nei primi sei mesi dell’anno del 12,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (dati Istat). Crescono soprattutto i grandi centri, con Roma e Milano in testa per una domanda rispettivamente del +9% e del +17,5% su base annua.

La situazione dei prezzi delle case

Salgono anche i prezzi delle case, segnando +2,3% nel secondo trimestre dell’anno rispetto al precedente +5,2% nello stesso periodo del 2021.

Secondo le rilevazioni dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, se si guarda nel dettaglio dei mercati delle principali città nel corso degli ultimi dieci anni, l’andamento dei prezzi tra il 2011 e il 2021 vede un calo generalizzato, salvo a Milano dove le case avrebbero acquistato l’11,5% in dieci anni. C’è dunque un andamento distonico nelle differenti principali d’Italia, con realtà come Milano che sembrano invece mantenere un corso a sé rispetto al resto del Paese.

Un aumento che sembra circoscritto al nostro Paese, visto che nel resto del mondo si assiste a un’inversione di tendenza. Negli Stati Uniti, dopo un’impennata del 60% dal 2012 al 2019, lo scorso agosto si è registrata una riduzione delle quotazioni degli immobili dell’1,1% (dati Oxford Economics): hanno fatto molto peggio la Svezia con -8% e la nuova Zelanda con -12%.

Dopo la crisi post pandemia, che ha visto l’economia rilanciarsi forte delle ingenti somme accumulate durante i periodi di lockdown, i tassi di interesse hanno ripreso la veloce risalita e le banche hanno applicato politiche restrittive sui mutui, nel frattempo arrivati ai livelli della crisi finanziaria del 2007. Basti vedere il salto dei valori che gli stessi mutui hanno avuto negli Stati Uniti, passando da tassi al 3% di un anno fa al 7% attuale.

In Italia i rincari delle materie prime e dell’energia dell’ultimo semestre hanno spinto al rialzo i prezzi delle nuove costruzioni del 12%, ma nei primi sei mesi dell’anno è cresciuto anche il prezzo delle abitazioni esistenti, del 3,8%. Rispetto alla prima parte dell’anno la situazione è tuttavia profondamente cambiata, e questo si deve all’ondata dei rialzi dei tassi di interesse dopo 11 anni di fermo, che ha fatto schizzare il costo dei mutui a livelli che non si vedevano da anni.

È molto probabile tuttavia che le quotazioni continueranno ad avere un andamento positivo, seppure non in tutte le città, e questo si spiega perché i valori del nostro immobiliare, contrariamente a quanto è accaduto negli altri mercati europei e degli Stati Uniti, sono fermi da molti anni: rispetto al 2021, circa al 10% in meno nonostante gli aumenti.

Cosa accadrà in futuro nei mercati immobiliari

La casa, da sempre bene rifugio e investimento “sacro” per la cultura italiana, rischia di diventare sempre più un privilegio. L’aumento delle quotazioni degli immobili da una parte e la crisi incalzante con i prezzi ormai fuori controllo, con i mutui quasi raddoppiati rispetto all’anno scorso (2,17% il tasso medio registrato da ABI a settembre rispetto all’1,39% dell’anno scorso), definiranno un mercato sempre meno democratico, con un’offerta selettiva solo per chi ha reale disponibilità di spesa.

Secondo le indagini di Nomisma, le previsioni sono di un lieve inflessione delle compravendite da qui al 2024, un altrettanto modesto calo delle concessioni di mutui e un aumento dei prezzi delle case. Attualmente la domanda di immobili è in crescita, con il 3,7% di famiglie in cerca di una casa e il 9,6% intenzionata a cercarne una nuova entro la fine dell’anno. Tuttavia l’80% di chi ha intenzione di comprare subordina l’acquisto al conseguimento di un mutuo, condizione ormai non così scontata.