Prestito vitalizio ipotecario: un’opportunità per gli over 60

Introdotto nel 2005 su un modello americano, il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento concesso agli over 60 garantito dall’ipoteca sull'abitazione di proprietà. Recentemente il Notariato ha stilato un documento in collaborazione con le principali Associazioni dei Consumatori volto a fornire una guida a evidente tutela dei suoi titolari, aggiornata sull’utilizzo e sulle caratteristiche di questo strumento creditizio, che facesse chiarezza sulle opportunità e sui rischi.

Ma vediamo tutte le caratteristiche e le criticità del prestito vitalizio ipotecario. Prima di tutto la sottoscrizione, perché nel caso in cui nell’abitazione oggetto di ipoteca risiedano due coniugi (ma allo stesso modo una coppia di fatto), anche se uno dei due non è proprietario dell’immobile, il finanziamento deve essere intestato a entrambi. È fatta salva la condizione che l’altro abbia almeno 60 anni di età.

Il loan-to-value di un prestito vitalizio ipotecario

La somma che può essere richiesta varia a seconda dell’età del proprietario e può arrivare al 50% del valore dell’immobile stabilito da un perito della banca, fino a un massimo di 350 mila euro. Così, chi ha 60-70 anni potrà ottenere una cifra che varia dal 10 a 15% del valore dell’immobile, chi ne ha dai 70 agli 80 potrà ottenere il 20% e chi invece ha tra gli 80 e i 90 anni può arrivare al 40% e oltre, a discrezione della banca. Trattandosi dunque di un prestito della durata indefinita, va da sé che la somma concessa è inferiore rispetto a quella che può essere ottenuta con un mutuo.

Rischi più elevati per la banca vuol dire tassi più alti

È proprio la durata imprecisata del prestito che determina un tasso di interesse più elevato per l’operazione, generalmente sopra il 4%. È fermo il divieto di affittare o vendere l’immobile, che evidentemente deve essere sempre disponibile per il finanziatore vista la garanzia reale che grava su di esso.

Cosa accade al decesso del titolare del finanziamento?

Alla scomparsa del soggetto finanziato scatterà il rimborso del prestito, che avviene con la vendita dell’immobile da parte della banca o degli stessi eredi al prezzo stabilito da un perito indipendente nominato dall’istituto di credito. L’eccedenza che deriva dalla vendita andrà agli eredi, mentre se il ricavato non copre il credito del finanziatore, questo non potrà pretendere nulla dagli eredi.

Essendo tuttavia il prestito ipotecario vitalizio un finanziamento oneroso con interessi piuttosto alti, può accadere che quando trascorrono molti anni dall’erogazione poco o nulla rimanga da spartirsi agli eredi, erodendo il finanziamento l’intero valore della casa. Per ovviare a questo inconveniente, il titolare può procedere al rimborso dei soli interessi e delle spese, senza capitalizzazione, così che gli eredi dovranno sostituire il solo capitale, dunque una quota più ridotta del finanziamento.

Cosa fare prima di richiedere un prestito vitalizio

Prima di tutto, occorre fare domanda dei documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagare. Come scriviamo in "Prestito vitalizio ipotecario: scopri la nuova sezione dedicata su MutuiOnline.it", il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 22 dicembre 2015, n. 226, chiarisce la parte legata alla trasparenza del contratto, specificando che l’intermediario ha l'obbligo di consegnare 15 giorni prima della stipula un prospetto informativo che riporti l'importo, la percentuale del valore di perizia dell'immobile in garanzia e la somma da erogare al netto delle imposte e dei costi (spese di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa).

La cosa più importante da considerare è che sul prestito vitalizio vige l’anatocismo bancario, vale a dire il pagamento degli interessi sugli interessi maturati o 'capitalizzazione degli interessi': a titolo di esempio, se si ottiene un prestito di 50.000 euro al 4% all’età di 70 anni, dopo 15 anni si maturerà un debito di 86.500 euro.

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