Passare dal variabile al fisso diventa un diritto: ecco come esercitarlo

Chi lo vorrà, potrà passare dal mutuo a tasso variabile a quello fisso per proteggersi dal rialzo dei tassi. Con la banca che, in presenza dei requisiti, non potrà che accettare. Tra gli ultimi emendamenti (ultimi tra quelli approvati, per il resto mai dire mai in Italia) alla manovra di Bilancio 2023 c’è il ritorno di una disposizione varata nel 2012 – di durata annuale – che offriva la medesima possibilità.

Cosa fare

Dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023 sarà possibile, per chi ha già un mutuo in corso per un importo non superiore a 200mila euro, ottenere la rinegoziazione del mutuo. Ci sono altre due condizioni da rispettare per poter usufruire di questa opzione:

1. il mutuatario abbia un Isee non superiore ai 35mila euro;
2. lo stesso non abbia fin qui registrato ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

Quale tasso?

Come riferimento per il tasso fisso si considera come benchmark l’Irs pari alla durata residua del mutuo: così se ho pagato dieci anni dei trenta da contratto, va considerato l’Irs a 20 anni. Questo dato si mette a paragone con il tasso a dieci anni e prevale quello più basso. Questo benchmark va poi sommato allo spread che era previsto dal contratto di mutuo variabile e si determina il nuovo tasso fisso. La norma prevede anche che banca e mutuatario possano allungare il piano di rimborso del mutuo – ad esempio per fronteggiare eventuali difficoltà per il mutuatario, come quelle dovute al picco dell’inflazione - per un periodo massimo di cinque anni, purché non si superino complessivamente i 25 anni di durata residua del mutuo.

La procedura

Al momento non esiste ancora un formulario, che verosimilmente verrà messo a punto dalle banche subito dopo l’approvazione della legge di Bilancio. Intanto è possibile contattare la banca, magari approfittando anche delle ferie durante la settimana di fine anno, per chiedere l’importo e la durata residua, in modo da cominciare a farsi un’idea.

L’andamento dei mutui

Secondo l’ultimo Osservatorio Mutui curato da MutuiOnline.it, a novembre vi è stata una ripresa delle richieste di mutui a tasso fisso dopo una breve parentesi di ritorno del variabile, con la prima categoria che ha coperto il 53,4% delle domande totali, relegando la seconda al 28,2%. A seguire, con un’incidenza molto limitata, il mutuo a tasso variabile con Cap (che copre il 17,4% delle richieste) e il misto (appena 0,9% del totale).

L’alternativa delle surroghe

Con la Bce che ha annunciato di voler proseguire nella stretta sui tassi, fino a che l’inflazione non sarà tornata in prossimità del 2% (in sostanza un quinto di oggi), sempre più italiani percorrono la strada del mutuo surroga. Queste ultime si differenziano dall’emendamento appena approvato, dato che quest’ultimo riguarda il passaggio da un mutuo all’altro, restando sempre con la stessa banca.

Tornando alle surroghe, a novembre sono arrivate al 32,5% di tutti i mutui richiesti da meno del 20% nel terzo trimestre. Un balzo in avanti che appare motivato proprio dal restringimento dello spread variabile e fisso, oltre che dalla già citata consapevolezza che il primo crescerà ancora a fronte di nuovi rialzi (quasi certi) da parte della Bce nei mesi a venire.

A questo proposito merita una menzione il simulatore per calcolare la rata del mutuo messo a punto da MutuiOnline.it, che permette di stimare l’impatto della variazione sui tassi relativamente alla rata mensile, alla quota interessi e al totale da rimborsare alla banca. È sufficiente inserire alcune caratteristiche fondamentali relative al proprio mutuo, scegliere il periodo interessato dalla variazione (in anni) e l’entità dei tassi previsti per produrre diversi scenari.