Nuda proprietà in crescita. Le opportunità e i rendimenti attesi

Acquistare un immobile abitato dal proprietario, con la possibilità di disporne solo dal momento del decesso del venditore. È la caratteristica della nuda proprietà, un segmento di mercato in crescita in Italia, complice il boom degli affitti brevi, che offrono rendimenti fino al 7-8%. Tanto che un numero considerevole di persone sottoscrive un mutuo, grazie anche al recente calo dei tassi, per dedicarsi a questa attività e crearsi così una rendita che si aggiunge allo stipendio.

La convenienza nella prospettiva del venditore

Nella prospettiva di chi vende, che in genere è una persona avanti con gli anni, la nuda proprietà consente di incassare subito una somma di denaro, che può essere utile per le esigenze dei senior, soprattutto in caso di pensione non adeguata, con la possibilità di mantenere il diritto di usufrutto vita natural durante. E il fenomeno della nuda proprietà è destinato a crescere ulteriormente, a fronte dell’allungamento della vita media e di costi crescenti rispetto alla previdenza pubblica.

Cosa spinge i compratori

Nella prospettiva del compratore, la nuda proprietà consente di acquistare a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, anche nell’ordine del 20-30%. Chi lo fa, magari è mosso dalla volontà di destinare un giorno l’immobile al figlio oppure lo fa in una prospettiva d’investimento, per poi rivenderlo e fare plusvalenza. Per altro, con le presenze turistiche in costante crescita, tanti possono ricorrere all’acquisto in nuda proprietà con la prospettiva poi di metterlo in locazione.

Secondo un’analisi delle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2023 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, risulta che il 72,9% di chi vende lo fa per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età. Quasi in due casi su tre (per la precisione il 63,8%), chi compra lo fa con obiettivo di investimento a lungo termine.

Un elemento interessante che emerge dalla ricerca è l’aumento di acquisti per investimento: si passa, infatti, dal 62,5% del 2022 al 63,8% dello scorso anno.

Una crescita che potrebbe essere letta anche alla luce dello scenario macro. L’inflazione del biennio 2021-2023 ha lasciato ferite profonde e si sa che l’immobiliare è tra le asset class che meglio resistono all’aumento dei prezzi relativi ai beni di consumo. Inoltre, tanto le azioni, quanto le obbligazioni arrivano da una fase di forte crescita, per cui la nuda proprietà può costituire una forma di diversificazione del rischio che aiuta a dare maggiore equilibrio al proprio portafoglio.

La convenienza dei mutui

Guardando alla congiuntura, oggi è più conveniente del passato – anche recente – sottoscrivere un mutuo per acquistare un immobile. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, ad agosto è proseguito il trend discendente dell’Euribor^® (parametro di riferimento per la costruzione dei mutui a tasso variabile), che si è attestato al 3,60% nella scadenza a un mese e al 3,55%. Stesso discorso per l’IRS (benchmark dei contratti a tasso fisso), con la scadenza decennale e quella ventennale al 2,52% e quella trentennale al 2,32%. I Tan applicati sui mutui hanno seguito questa tendenza, con il valore medio che nell’ultimo mese considerato si è fermato al 4,64%. Inoltre, è possibile ottenere tassi anche inferiori puntando su un mutuo green, che è mediamente di 25 basis point nel caso del variabile e di 35 punti per il fisso.