Mercato immobiliare: un investimento contro l’inflazione

La tradizionale passione degli italiani per il mercato immobiliare si è ulteriormente rafforzata negli ultimi mesi, alla luce del clima d’incertezza che si respira sui mercati e, soprattutto, dell’accelerazione subita nel frattempo dall’inflazione. Per questi motivi i risparmiatori vedono il mattone come un porto sicuro dove indirizzare il proprio capitale, e il deciso recupero registrato negli ultimi mesi dalle compravendite per investimento ne è un chiaro segnale.

La performance storica, d’altronde, dà loro ragione. È quanto emerge da un’analisi di Tom Walker, co-head of global listed real assets di Schroders, secondo cui gli immobili residenziali rappresentano anche uno degli elementi essenziali della vita umana e, anche per questo, possono essere un’opportunità di investimento.

Il settore sovraperforma l’inflazione

Tutti, infatti, hanno bisogno di un posto dove vivere. Questa necessità di base è il motivo per cui il comparto residenziale è (insieme ai trasporti e ai beni alimentari) una delle tre maggiori componenti dell’indice dei prezzi al consumo (CPI) degli Stati Uniti. Dall’inizio del 2021, è stato registrato un aumento vertiginoso del costo delle case negli Usa (fattore denominato shelter all’interno dei CPI). I proprietari delle abitazioni, spiega l’esperto di Schroders, possono generare un rendimento reale in quanto i loro flussi di cassa tengono il passo e, in alcuni casi, superano anche il tasso d’inflazione.

I canoni agganciati all’andamento dei prezzi al consumo

Il settore residenziale non è comunque l’unico nel campo immobiliare che può offrire protezione dall’inflazione. Molti contratti di locazione, in tutti gli altri sottosettori, prevedono infatti in modo esplicito l’aumento dei canoni di locazione (noti come escalator) legati all’inflazione. In alcuni casi, ci sono anche contratti di locazione con escalator fissi o revisioni dell’affitto in periodi specifici. In pratica sono contratti che, in qualche modo, prevedono importi indicizzati. Tutti questi elementi offrono quindi agli investitori l’opportunità di assicurarsi che il loro reddito generi un rendimento reale, ossia superiore all’inflazione. E la storia li ha sempre premiati.

Gli asset reali offrono copertura contro le tensioni

Infatti, la natura essenziale di molti asset immobiliari, come le abitazioni appunto, la sanità o i data center, sottolinea Walker, è uno dei motivi per cui gli investitori in quest’area sono stati storicamente protetti dall’inflazione. Questa affermazione è per altro confermata da uno studio condotto da Bank of America sulla correlazione di varie asset class con l’indice dei prezzi al consumo statunitense tra il 1950 e il 2020: la ricerca giunge alla conclusione che gli asset reali offrono copertura contro le tensioni inflative.

Attenzione agli spazi commerciali e agli uffici

Ma l’orizzonte non è del tutto sereno: il Covid ha accelerato l’e-commerce e lo smart working. Queste tendenze hanno indebolito il potere di determinazione dei prezzi dei proprietari di immobili, come spazi commerciali e uffici. Di riflesso, la loro capacità di trasferire l’inflazione agli inquilini si è fortemente limitata, anche perché una bassa domanda rispetto a un’elevata offerta è una combinazione tossica per qualsiasi mercato. Per questo l’esperto prevede che alcuni settori continueranno a sperimentare contesti operativi difficili nel medio-lungo termine. Pertanto, non è mai stato così importante selezionare con cura le opportunità di investimento in beni immobili.

Concentrarsi sui settori con la migliore potenzialità

Gli investitori, per questi motivi, dovrebbero concentrarsi sulle aree dove la crescita economica è costantemente più forte per avere maggiori probabilità di poter trasferire l’aumento dei costi ai locatari. Esistono sottosettori caratterizzati da livelli di offerta molto bassi. Ad esempio, ottenere la licenza edilizia per costruire data centre, magazzini, unità di self-storage o alloggi per studenti in molte città può essere incredibilmente difficile. Eppure, la domanda di questo tipo di beni continua a crescere. Non solo. Come osserva Walker, il potere di determinazione dei prezzi in alcuni sottosettori è destinato ad aumentare, poiché il costo delle materie prime riduce la quantità di costruzioni avviate.

Quando la domanda supera l’offerta

La carenza di nuove abitazioni è dovuta soprattutto a due ragioni. In primo luogo, la pandemia che, con la chiusura dei cantieri, ha determinato una frenata iniziale dell’offerta. In secondo luogo, il drastico aumento del costo delle materie prime e i colli di bottiglia sull’approvvigionamento hanno comportato una riduzione dei margini per i costruttori. Sebbene tale contesto sia per loro frustrante, è positivo il fatto che nel frattempo aumenti il valore e la domanda dei beni già esistenti. Walker smonta anche il timore manifestato da molti investitori circa l’impatto che l’aumento dei tassi di interesse avrà sul settore immobiliare. La storia, ha spiegato, mostra che questo non dovrebbe essere motivo di preoccupazione. Nelle fasi iniziali degli ultimi due cicli di rialzo dei tassi, infatti, il settore globale dei Real Estate Investment Trust (REIT) ha mostrato rendimenti totali positivi.