Mercato immobiliare: analisi delle principali città

Il mercato immobiliare italiano manifesta sempre più segnali di ripresa: crescono le compravendite e si moltiplicano gli aumenti dei prezzi di vendita, anche se questo trend ancora non abbraccia l’intero Paese.

D’altronde la pandemia ha lasciato strascichi ancora da rimarginare, soprattutto nei piccoli comuni. Infatti, nonostante nelle grandi città si siano registrati apprezzamenti interessanti, in particolare in alcuni quartieri più ricercati, a livello nazionale i prezzi nell’ultimo anno sono calati dell’1,6%.

Nelle metropoli la ripresa del mattone degli ultimi anni (esclusa Milano e in parte Roma) aveva iniziato a incidere sui valori solo dal 2018. Questa tendenza è stata poi ostacolata nella prima parte della pandemia, mentre ora il mercato consolida la ripresa. È quanto emerge da una ricerca di Scenari Immobiliari, che ha analizzato l’attività dell’ultimo periodo sul mercato immobiliare di alcune delle maggiori metropoli del Paese.

Roma, quadro stabile ma si rivedono gli acquisti

A Roma i prezzi medi risultano sostanzialmente invariati rispetto al primo semestre del 2020, con tempi medi di vendita stazionari. Il Covid ha avuto effetti negativi sulla domanda per investimento, ma già in questa prima parte del 2021 si registra un ritorno di chi acquista per puro scopo reddituale. In questo periodo c’è stato un balzo degli scambi vicino al 30%, con oltre 8.600 case compravendute, una crescita che non si registrava nella capitale da prima del 2008.

Dopo l’emergenza sanitaria gli immobili più gettonati sono quelli con terrazzi e giardini, in crescita è anche l’interesse per le case da ristrutturare (di 80-130 mq). L’Outlook per il 2021 rimane positivo sia per il comparto degli acquisti sia per le locazioni, legato all’evolversi dello scenario pandemico.

Milano, compravendite in crescita

Le compravendite a Milano sono tornate a crescere, con un rialzo medio dei prezzi dello 0,6% (in alcuni quartieri, come Porta Ticinese e Porta Romana anche del 6%) dopo che nell’ultimo trimestre del 2020 avevano registrato un calo di oltre 8 punti percentuali. Dopo la buona performance dei primi tre mesi, con un aumento di oltre il 14%, anche il secondo trimestre è stimato in crescita per un totale di oltre 11mila case vendute.

Nel 2020 a Milano le vendite erano crollate del 16,5%, molto di più di quanto accusato negli altri comuni del capoluogo (-7,1%). La previsione è che nel biennio 2021-2022 ci sarà un rimbalzo che porterà gli scambi in città a quota 27mila transazioni, mentre nella provincia si sorpasserà la soglia delle 35mila vendite: il tutto con una condizione del mercato del credito ancora favorevole, con i tassi d’interesse applicati sui mutui ancora molto bassi.

Torino, +31% le transazioni nel primo trimestre

Il mercato torinese nel primo trimestre registra una ripresa delle transazioni del 31% e le stime di Scenari Immobiliari sono che a fine anno la crescita sarà del 12,7% annuo. In sostanza, senza più blocchi e restrizioni, il sentiment è di un ritorno ai livelli pre-Covid. Lo confermano anche i dati sui mutui che nei primi 4 mesi sono aumentati, grazie ai tassi sempre bassi.

Il settore in maggiore sofferenza è ancora quello degli appartamenti medio piccoli che tradizionalmente vengono dati in affitto agli studenti fuori sede (ancora largamente assenti), mentre si sta vivacizzando il segmento delle nuove abitazioni di pregio che nascono dalle riqualificazioni di palazzi d’epoca ubicati nel centro storico e che vengono offerti a settemila euro al metro quadrato in media.

Napoli, boom delle operazioni nei primi sei mesi

Nel primo trimestre le compravendite a Napoli sono cresciute del 30% (quasi 2mila case scambiate) e per fine semestre la stima è che le vendite siano superiori il 20% sullo stesso periodo 2020. I prezzi, a fine semestre, segnano un rialzo medio dello 0,2%. Le intenzioni di acquisto riprendono forza, permettendo di stimare un biennio positivo per la piazza partenopea.

La domanda che alimenta le attuali attese del mercato napoletano è composta in prevalenza da famiglie giovani e in affitto, che hanno intenzione di acquistare una prima casa, dotate di scarsa liquidità e quindi dipendenti dalle banche. A questo riguardo, ricordiamo le agevolazioni predisposte dal Governo con il Fondo Consap, dedicato agli under 36 che desiderano acquistare la loro prima casa.

Genova, brusca accelerazione delle compravendite

Il mercato residenziale genovese ha iniziato il 2021 con una forte crescita degli scambi, quasi +40% alla fine del primo trimestre e le stime per il primo semestre confermano questa tendenza, a fronte di una stabilità dei prezzi che fa seguito alla correzione (-2,2%) vista nel 2020.

La domanda sta rivitalizzando un mercato rimasto in negativo a causa del Covid e che invece, già dalla fine dell’anno scorso, ha iniziato a riprendersi, in particolare nelle aree centrali e a levante della città. Le case più compravendute hanno una superficie media di 96 mq, un dato che colloca la città fra le prime in Italia per superficie di abitazioni scambiate.