Limiti definiti per le sanzioni verso i condomini morosi

L’impennata delle bollette per luce e gas sta spingendo gli amministratori a un’intensa attività di informazione per evitare distacchi delle utenze. Quanto a queste ultime, i paletti posti dal legislatore sono molto stretti.

Per molti condomini italiani, l’autunno è il momento dell’assemblea annuale. L’occasione nella quale si è chiamati ad approvare il bilancio (nei casi in cui la chiusura è avvenuta in primavera), a dirimere eventuali controversie e a stilare il bilancio preventivo per il nuovo anno. Mai come quest’anno c’è stata preoccupazione per i budget di spesa, considerato che l’impennata dei prezzi relativi a energia e gas mette a rischio la capacità di molte famiglie di onorare gli impegni.

Le preoccupazioni degli amministratori

Non a caso, il caro-bollette è stato il tema più dibattuto nel corso dall’Anaci Day 2022, appuntamento che si è svolto nei giorni scorsi a Milano. L’associazione, che rappresenta circa 8mila amministratori in tutta Italia, ha avanzato due richieste all’esecutivo, alla luce di quanto emerso dalle assemblee condominiali delle ultime settimane. Da una parte mettere a punto una misura legislativa finalizzata a impedire che i fornitori di luce e gas possano reagire alla morosità del condominio o dell’amministratore staccando il riscaldamento, per altro spesso senza mettere cartelli di chiusura. Dall’altra cercare una soluzione condivisa tra tutte le parti per attuare una moratoria date le difficoltà del momento.

L’ora dei solleciti

Intanto, in queste settimane gli amministratori sono impegnati in una fitta attività informativa, che riguarda innanzitutto la possibilità di abbattere i consumi e/o dotarsi di impianti per produrre energia da fonti rinnovabili.

In parallelo si stanno occupando di sollecitare i condomini a essere puntuali nel pagamento delle quote, facendo presente che, in caso di ipotesi di mancanza di fondi e quindi dell’impossibilità di far fronte ai pagamenti delle utenze di gas ed elettricità, c’è il rischio che le società sospendano le forniture. Inoltre, visto che i bilanci preventivi approvati un anno fa non potevano nemmeno lontanamente immaginare l’impennata delle bollette, stanno inviando lettere che anticipano la richiesta di un consuntivo salato.

Cosa rischiano i morosi

Tuttavia, nonostante gli avvertimenti, è inevitabile che si assisterà a un’impennata della morosità. Come comportarsi in questi casi? Non esiste una risposta univoca, dato che la giurisprudenza finora ha seguito due orientamenti: alcune pronunce hanno sottolineato che i servizi essenziali di riscaldamento e acqua devono essere in ogni caso garantiti in base al dettato costituzionale, non potendo considerarsi recessivi rispetto a un diritto di credito; altre, invece, negano invece il carattere automaticamente recessivo di questi diritti non considerando intangibili i servizi idrici e termici a fronte di una perdurante morosità del condomino.

Prudenza da parte degli amministratori

Sta di fatto che, in termini di legge, chi non paga i contributi per almeno un semestre, può subire dall’amministrazione la sospensione del servizio anche senza preventiva autorizzazione assembleare. Ovviamente limitatamente agli ambiti per i quali è possibile un godimento separato dal condominio nel suo complesso. Anche se tuttavia, in concreto, non tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato hanno contatori separati.

Dal suo canto, infatti, il moroso è legittimato a impugnare il distacco davanti all’autorità giudiziaria. Se la scelta dell’amministratore viene giudicata immotivata, lo stesso può anche essere soggetto ad azione penale per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Per questa ragione è raro che gli amministratori agiscano motu proprio; più di frequente ricorrono al magistrato per farsi autorizzare al distacco, anche se questa procedura comporta tempistiche più lunghe.

Paletti per i fornitori dei servizi

Sempre più spesso i fornitori delle utenze domestiche affiggono in bacheca avvertimenti su possibili distacchi a fronte di ritardi nei pagamenti. Addirittura in alcuni casi la minaccia viene avanzata per mezzo di lettere recapitate nella buca della posta dei singoli condomini. Tuttavia, rileva un articolo de Il Sole 24 Ore di qualche giorno fa, l’azienda di servizi non può scavalcare l’amministratore. In caso contrario, si entra nell’ambito del penale.

Nel caso succeda di “subire” una azione di questo tipo, è opportuno muoversi sul piano legale.