La tenuta del mercato immobiliare

Il rallentamento della crescita economica conseguente all’invasione dell’Ucraina da parte della Russia e il persistere di un’inflazione ai massimi da 40 anni incidono pesantemente sul mercato immobiliare italiano, anche se con direzioni non sempre scontate.

Compravendite verso un assestamento

Dopo che il 2021 ha messo a segno performance brillanti sul fronte delle compravendite - in crescita del 30% rispetto al 2020, a raggiungere quota 748.523 -, il 2022 era atteso a un consolidamento della crescita, ma gli eventi degli ultimi mesi hanno un po’ raffreddato gli entusiasmi. Così Nomisma si attende per l’anno in corso un lieve calo delle transazioni (il secondo trimestre dovrebbe essere andato in archivio con un -5,6% rispetto allo stesso periodo del 2021), sebbene la domanda sia ai massimi storici, guidata sia dalla domanda di abitazioni più confortevoli, nelle quali ricavare una stanza per l’home-working, sia dai risparmi accumulati durante la fase più dura della pandemia. Attualmente, spiegano gli analisti, il 3,7% dei nuclei familiari sta cercando una casa da comprare e un altro 9,6% si dichiara intenzionato ad avviare la ricerca entro l’anno.

Con il rischio di una recessione alle porte, ci si attende un rallentamento nelle transazioni durante il 2023, seguito da un 2024 in decisa ripresa.

Surroghe in calo

Nomisma si attende un rallentamento anche sul fronte dei mutui: la prospettiva per l’anno in corso è per erogazioni nell’ordine di 47 miliardi di euro, a fronte dei 53,4 dello scorso anno. Tuttavia questo dato va maneggiato con cura: l’atteggiamento delle banche verso il segmento mutui resta accomodante, né sembra esservi un particolare effetto freno legato all’aumento dei tassi. A incidere piuttosto è il crollo delle surroghe, dato che i tassi più elevati non rendono conveniente rottamare il contratto di finanziamento in essere.

Oggi chi va in banca, lo fa essenzialmente per allungare la durata del mutuo, in modo da rendere sostenibile la rata a fronte delle numerose incertezze a livello macro.

L’impatto del carovita

L’inflazione spinge in alto i prezzi delle abitazioni nelle principali città italiane: rispetto allo scorso anno, Milano vede crescere le quotazioni nell’ordine del 6,3%, mentre Roma del 4,2%. Nel triennio 2022-24, il capoluogo lombardo registrerà, secondo lo studio in esame, un aumento cumulato di oltre il 12%, mentre la Capitale si fermerà al 9%.

Nonostante un piccolo raffreddamento rispetto a qualche trimestre fa, lo stato di salute dell’immobiliare italiano resta buono, come confermato da altri indicatori. A Milano mediamente occorrono appena 3,6 mesi per concludere una trattativa riguardante un’abitazione usata, contro i 5 mesi di Roma e i 5,2 di media delle città metropolitane. Quanto al prezzo finale, lo sconto praticato rispetto alle aspettative del venditore è in media dell’11,2% a livello nazionale (contro medie storiche del 15-17%), con Milano che anche in questo caso spicca con appena l’8%.

Il dinamismo di Milano

L’ottima stagione di Milano è confermata da alcune grandi transazioni degli ultimi mesi, che hanno fatto registrare valori da record. Su tutte, la villa del Platano di via dei Giardini (tra il quartiere di Brera e via Montenapoleone), venduta a 33,3 milioni di euro, la cifra più alta degli ultimi cinque anni. Secondo i borsini immobiliari, sia nella zona del Duomo-Cadorna, sia tra le nuove costruzioni di Porta Nuova, le quotazioni si aggirano ormai intorno ai 15mila euro al mq.

Gli investimenti

Tornando all’analisi, buone indicazioni arrivano anche dal fronte degli investimenti, che nel primo semestre ha registrato il massimo storico: 6,2 miliardi di euro, quasi il doppio rispetto ai 3,4 miliardi registrati nella prima metà del 2021, con l’80% delle operazioni condotte da istituzioni estere. Da segnalare soprattutto l’aumento degli investimenti in uffici, che hanno toccato i 2,2 miliardi di euro.