L’immobiliare continua a marciare, nonostante tutto

L’entusiasmo è un po’ scemato rispetto a qualche mese fa, ma l’immobiliare continua ad attraversare una fase positiva nel nostro Paese. Questo nonostante un quadro macro tutt’altro che positivo. Il mattone, dunque, si conferma l’investimento rifugio per eccellenza.

Segnali di rallentamento

Secondo una recente analisi, a maggio la domanda di abitazioni ha accusato un calo del 2,7% rispetto allo stesso mese del 2021, con tutte le macroaree in rosso tranne il Nord Est e un calo più accentuato nei piccoli centri (-3% il confronto a dodici mesi) rispetto alle grandi città (-2,4%).

Una tendenza analoga è stata registrata sul fronte dei nuovi mutui (al netto cioè delle surroghe) che, secondo gli ultimi dati Assofin, dopo il balzo di febbraio (+17,8%) ha rallentato a marzo e aprile (rispettivamente +9,6% e +5%) fino a invertire il trend (-1,9%) maggio. Si tratta di un periodo ancora troppo breve per trarre conclusione, ma di fatto un raffreddamento dello scenario è in atto. Anche se il bilancio da inizio anno rispetto all'analogo periodo 2021 resta comunque positivo, con una crescita del 5,8%. E lo stesso vale per le compravendite, con Scenari Immobiliari che parla di un +12,5% nel primo semestre di quest’anno rispetto all’analogo periodo del 2021. E si tratta di un risultato tutt’altro che di scarso rilievo, considerato che lo scorso è stato un anno molto positivo per le transazioni immobiliari, tornate dopo molto tempo sopra quota 700mila nel nostro Paese.

Cosa attendersi da qui in avanti

In sostanza, il mattone si sta confermando asset rifugio per eccellenza, ovvero l’investimento preferito dagli italiani per i periodi di incertezza. Per intenderci, ben più delle criptovalute, che secondo alcuni analisti, avrebbero potuto raccoglierne il testimone e che invece sono crollate ai primi segnali di rallentamento del ciclo economico.

Certo, con il persistere di un’inflazione elevata (il carovita sostiene le transazioni immobiliari, ma non su livelli dell’8% come quelli attuali, che creano grandi preoccupazioni sulla solvibilità dei finanziamenti contratti) e della guerra crea più di una preoccupazione, anche se lo scenario di fondo per il settore resta positivo. Complici le nuove esigenze abitative emerse con l’esperienza pandemica, tra ricerca di soluzioni nel verde e decollo dell’home working.

Così la maggior parte degli analisti stima circa 650 mila transazioni per fine anno, forse anche 700 mila, valori tutt'altro che disprezzabili, e anche sui prezzi, tranne che nei piccoli centri, la tenuta sembra assicurata. Fra le grandi città, la più ambita resta Milano, che dovrebbe aver chiuso la prima metà dell’anno con un balzo delle transazioni del 16%. A dispetto delle stime circolate a inizio pandemia, il capoluogo lombardo ha ripreso a correre e ad attirare giovani da altre parti della Penisola. Le transazioni crescono anche a Palermo (+13%) e, in misura più contenuta, a Bologna, Venezia e Firenze.

Lo sviluppo dei mutui

Sullo sviluppo futuro del settore molto peserà la dinamica dei mutui, che negli ultimi quattro mesi hanno visto crescere sensibilmente i tassi, soprattutto relativi al fisso. Con l’aumento del tasso ufficiale da parte della Bce, atteso a breve, anche il variabile dovrebbe tornare a crescere. Tuttavia, se confrontati con le medie storiche, i livelli attuali di finanziamento per l’acquisto della casa restano straordinariamente bassi.

Infine, uno sguardo alle caratteristiche dell’offerta. La crisi pandemica ha fatto emergere livelli di sofferenze molto limitati in carico alle banche, che evidentemente hanno imparato dalla grande crisi del 2008-09 a gestire meglio le situazioni di difficoltà. Questo fa immaginare che gli istituti continueranno ad avere un atteggiamento accomodante verso il filone dei mutui, che per altro costituisce in molti casi il primo punto di contatto con un nuovo cliente, al quale poi provare a proporre altri servizi a maggiore valore aggiunto.