Immobiliare, la rigenerazione dei quartieri degradati

‘Rigenerazione urbana’, la filosofia delle città che vogliono guardare al futuro cercando di recuperare aree, spazi e interi palazzi degradati – se non addirittura abbandonati - che hanno al loro interno. Ecco allora che si moltiplicano gli sforzi, anche a livello istituzionale, per tentare di ripensare quei luoghi ex novo, magari cambiandone la destinazione d’uso o anche solo provvedendo a una loro profonda risistemazione.

Tra i motivi che spingono i costruttori verso questa direzione c’è anche il fatto che gli spazi da sfruttare nei grandi agglomerati siano ormai esigui e, di riflesso, sempre più cari. Per questo, chi ha in programma di comprare casa, nel fare la scelta, dovrebbe tenere sotto occhio quelle aree che vantano un migliore potenziale di ‘rinascita’.

73mila edifici residenziali da riqualificare

In Italia ci sono circa 73mila edifici residenziali e oltre 1.300 immobili a uso terziario interessati dalla rigenerazione urbana. Sono edifici con una media variabile di alloggi (15 a Milano, 9 a Roma, 4 nei capoluoghi minori) spesso situati all’interno di quartieri.

A questo volume vanno poi aggiunti anche i complessi artigianali o produttivi dismessi localizzati nelle aree esterne, per una prima stima di oltre cinquanta milioni di metri quadrati.
È questo il quadro del recupero urbano illustrato da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nel corso dell’Audizione alla 13ma Commissione permanente territorio, ambiente, beni culturali del Senato sui disegni di legge 1131-970-985-1302 (Rigenerazione urbana).

Enorme lo stock di ex fabbriche nell’area padana e veneta

Le maggiori criticità riguardano immobili terziari o produttivi vuoti, abbandonati e non recuperabili, e gli immobili residenziali da riqualificare sia sul piano dell’edilizia che, soprattutto, sul sociale e ambientale. Per gli immobili terziari, ha detto Breglia, si tratta in genere di manufatti anni 60 e 70, di una superficie media di cinquemila mq, spesso vuoti e inadatti a qualsiasi funzione terziaria moderna.

Nelle metropoli ne sono stati censiti circa 8.500: circa 1.300 vuoti e inutilizzabili ma recuperabili ad altre funzioni. Numeri inferiori quelli rilevati per gli immobili ex produttivi, in genere già recuperati nel decennio scorso, anche se rimane enorme lo stock nei centri minori e, in particolare, nell’area padana e veneta (dove occupano oltre 50 milioni di mq).

La forte crescita delle città nel 21.mo secolo

Dei circa 73mila immobili presenti nei capoluoghi e nelle aree metropolitane potenzialmente interessati dalla rigenerazione, circa 48.500 (da riqualificare totalmente o in parte) sono in 97 capoluoghi e 24.500 nei 14 capoluoghi delle città metropolitane. Questi numeri acquisiscono maggiore rilevanza se li si inquadra considerando lo sviluppo urbano avuto in Italia nel ventunesimo secolo: sostenuto da una forte crescita degli abitanti delle città (oltre 9,5% nei comuni sopra 20mila abitanti), delle infrastrutture di collegamento, come l’Alta velocità e delle nuove costruzioni. Nelle 10 principali città gli edifici residenziali di nuova realizzazione nell’ultimo ventennio sono stati circa 18.500, con un incremento dello stock di case di circa il 7%.

Il coronavirus sta fortemente frenando gli spostamenti

Le dinamiche di sviluppo dei quartieri, grazie anche al buon andamento del mercato immobiliare, sono state veloci e ovunque c’è stata una sorta di ‘allargamento dei centri storici’ ad aree limitrofe. Nel frattempo si è attenuata l’edificazione nelle aree verdi o agricole esterne, mentre sono partiti, e in parte conclusi, importanti interventi di recupero di aree industriali o assimilabili, come quelle ferroviarie.

La crisi pandemica, ha osservato Breglia, sta oggi fortemente rallentando gli spostamenti e determinerà cambiamenti anche nelle scelte degli investitori, privati o professionali, oltre che nelle preferenze della domanda.

La mappa dei quartieri più interessati dalla rigenerazione

Oltre la metà degli edifici che potrebbero essere interessati alla rigenerazione sono situati all’interno dei contesti urbani. Scenari Immobiliari ha stilato un elenco indicativo (e non esaustivo) delle aree che potenzialmente potrebbero beneficiare della ‘rigenerazione’.

In particolare a Milano sono stati inseriti i quartieri San Siro-Segesta, Ponte Lambro, Bruzzano, Comasina e Baggio, a Roma quelli di Quarticciolo e Corviale, a Napoli quelli di Barra, Ponticelli e Scampia e a Torino Barriera Milano, Falchera, Borgo San Paolo e Mirafiori.

Il mercato immobiliare non potrà che beneficiare di questa filosofia, soprattutto in un momento in cui gli italiani stanno ripensando la loro casa ideale a causa dell’emergenza sanitaria. L’occasione è per altro resa favorevole dalle basse quotazioni e dai tassi di interesse che restano vicini ai minimi e – stando alla politica monetaria super-accomodante assicurata dalla Bce – dovrebbero rimanere convenienti ancora a lungo.