Immobiliare: Covid19, acceleratore per i settori innovativi

Nel medio termine il Coronavirus agirà da acceleratore per alcuni dei segmenti più innovativi dell’immobiliare: con i cambiamenti che stanno portando il lockdown e l’obbligo di mantenere le distanze, alcuni usi e costumi, come il desiderio di socialità e comunità, “torneranno probabilmente addirittura rafforzati nel momento in cui esisterà un vaccino”. Lo stima Emanuele Ottina, presidente di Acp Sgr, gestore di investimenti alternativi (specializzato nell’area), individuando alcune linee guida della direzione che sta prendendo il mercato.

Millenials e Centennials i primi ad adeguarsi

Sicuramente, sostiene, chi si adeguerà con maggiore flessibilità ai cambiamenti saranno i Millennials e i Centennials, che già stavano guidando un processo di trasformazione di ‘social habits & behavior’ che, senza questo shock, sarebbe stato solo più lento ma comunque inesorabile e che avrebbe favorito nell’immobiliare i segmenti innovativi alternativi quali Student Housing, Co-Living, Smart/Coworking e Hostelling. A parte l’impatto negativo cui sono sottoposti sul breve, questi format presentano per gli investitori caratteristiche difensive e sono resilienti agli shock economici.

Le potenzialità dello ‘Student housing’

Nello ‘Student housing’ ci sono potenziali rischi associati alle chiusure obbligatorie degli atenei (è atteso un temporaneo calo dell’occupazione nel 2020/21, anche se non si aspettano cali delle iscrizioni. Il Paese resta un’interessante opportunità per gli investitori: gli studenti italiani sono circa il 17% di quelli Ue, ma la quota di posti letto privati è fra le più basse d’Europa. L'Italia è anche la seconda destinazione più ambita dagli studenti Usa e la terza in Europa. Qui le basse rate universitarie e il costo della vita rendono il mercato dello Student Housing in assoluto il più competitivo dell’UE. L’Italia, secondo Acp Sgr, “sarà tra i primi Paesi a ripartire, non appena tutto si sarà normalizzato”.

Il rilancio dello Smart/coworking

Anche lo Smart/coworking è un altro segmento da monitorare. Con il calo dell’attività è stato chiesto ai proprietari di congelare i contratti e offrire gratuitamente i servizi digitali di virtual office. Questo lascia intuire, secondo Ottina, che nel “post-virus le aziende resteranno flessibili, scevre da locazioni long-term ingessanti. I gestori di Smart/coworking saranno i soggetti abilitanti di questo cambiamento epocale”. La necessità di mantenere la distanza fisica sarà gestita con un ripensamento degli spazi. Lo smart/coworking sarà “nel medio termine una reale opportunità per gli investitori immobiliari che sapranno allearsi con i gestori più solidi attraverso long term leases”.

Perché il Co-living continuerà a funzionare

Il Co-living si declina in tre macro-tipologie: Urban, Travel & Destination. L’Urban Co-living, l’offerta di spazi residenziali privati con condivisione di servizi è oramai parte integrante dello stile di vita urbano dei Millennials che si sposano più tardi, ma non dispongono delle capacità economica di acquistare una o di locarne una. Lo shock in atto, secondo Acp Sgr, “colpirà più duramente queste fasce ‘deboli’, in quanto genererà instabilità del mercato del lavoro, stagnazione dei salari, aumento dell’indebitamento maturato negli anni universitari”. Inoltre, “i tassi dei mutui prima casa non saranno sufficienti a compensare la frenata del mercato residenziale. Queste tendenze spingeranno un numero senza precedenti di giovani professionisti e senior student a vivere in locazione in condivisione, in spazi moderni di qualità tecnologici, con arredi di design, sanitized/clean & healthy”. Per i due sub-segmenti del Travel & Destination Co-living, in diretta competizione con l’offerta alberghiera tradizionale, esistono invece significativi impatti negativi nel breve termine, dovuti all’andamento del settore turistico/ricettivo, ma nel momento in cui tornerà progressivamente la mobilità, il turismo familiare e giovanile prediligerà queste soluzioni agli hotel.

L’Hostelling, la trasformazione dei vecchi alberghi

L’Hostelling oggi è tra i più colpiti dalla crisi sanitaria: “sino a poco più di un mese fa – ricorda Ottina - gli ostelli moderni di design, eco-sostenibili, tecnologici, alla moda e con pricing accattivante stavano trasformando profondamente l’hotellerie tradizionale superando in competitività” i vecchi format/stili. Nel post-virus, stima, tali caratteristiche innovative “renderanno il segmento ancora più attraente per i Millennials & Centennials Travelers. Nel frattempo, numerose strutture alberghiere che non ce l’avranno fatta e saranno diventate acquisibili ad un pricing estremamente competitivo per essere riconvertite/trasformate in ostelli moderni in partnership con i gestori più solidi e capaci di sopravvivere” alla crisi.

Dopo la ‘disruption’ le opportunità per investire

In conclusione, secondo Ottina, il Coronavirus graverà sul mercato immobiliare “nel breve e medio periodo e comporterà un re-pricing duraturo in alcuni segmenti immobiliari tradizionali e solo temporaneo nella maggioranza di quelli innovativi alternativi. Crescerà l’appetito per immobili riqualificati e certificati (green, healthy & sustainable buldings) con focus rilevante sulla qualità, sui presidi sanitari, sulla tecnologia e sulla sicurezza. Ci accorgeremo molto presto che la ‘disruption’ in atto diventerà un acceleratore positivo e un’opportunità per gli investitori e i gestori del Real Estate che sapranno coglierla per primi”.

Insomma, l’immobiliare ha i margini per fare un buon affare a prescindere dagli effetti immediati dell’emergenza sanitaria. Chi volesse sfruttare l’occasione, anche approfittando dei bassi tassi, può consultare MutuiOnline.it che dispone dell’offerta di banche che rappresentano l’85% del mercato italiano dei mutui residenziali.