Firenze: il mattone beneficia del fascino della città

Il mercato immobiliare di Firenze si sta rivelando uno dei più promettenti in Italia, movimentato dall’attiva presenza degli investitori stranieri e da un tasso di studenti universitari sempre più pervasivo. La città sta, di fatto, aumentando la propria attrattiva: oltre a essere una tra le più ricche in termini di arte, offre panorami storici unici ed è in grado di rinnovare costantemente la propria offerta culturale e di eventi. Nella seconda parte del 2019 i valori immobiliari sono aumentati dell’1,6% rispetto al primo semestre 2019, che ha portato la performance maturata nell’intero anno a +3,4% tendenziale. 

Tempi rapidi per la vendita

Il volume delle transazioni tuttavia, nonostante l’aumento delle quotazioni, nel secondo semestre del 2019 è sceso del 7,7% semestrale. Se consideriamo l’intero anno, il calo delle operazioni finalizzate è stato del -7,5% a un totale di oltre 4.900 scambi (elaborazione Ufficio Studi Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate). Buona la tempistica registrata per chiudere una compravendita: si attesta intorno a 84 giorni, che fanno di Firenze la terza città più veloce dopo Bologna e Milano. 

Il Centro tira la volata del rialzo dei prezzi

Il fascino del capoluogo toscano ha fatto da paracadute al mercato immobiliare. Negli ultimi 10 anni i prezzi sono scesi del 14,6% mentre nel Paese la flessione è stata del 30,8%. Le aree centrali, inoltre, nel decennio considerato si sono addirittura rivalutati dell’11,8%. La macroarea intaccata di più dalla crisi è stata invece l’Isolotto (-22%). Nel complesso, secondo l’analisi di Tecnocasa (prezzi medi e orientativi), “dal 1998 le case a Firenze si sono rivalutate del 69,2%, nelle zone centrali del 104,9% un risultato ottimo, con raddoppio del valore, che ha premiato chi ha puntato su questa zona per l’acquisto immobiliare”.

Gli investitori interessati agli affitti turistici

Il mercato del Centro è fatto dagli investitori interessati agli affitti turistici. Chi tuttavia acquista con questa finalità punta su immobili con determinate caratteristiche, in modo da poter differenziare l’offerta e trovare spazio in un segmento saturo. In quest’area sono comunque pochi i frazionamenti, perché molti di quelli possibili sono stati già realizzati e perché molti immobili sono vincolati dalle Belle Arti e talvolta sono pezzi d’epoca, di tipologia signorile. Quando le case hanno affacci sul Duomo o su piazze storiche toccano 6mila euro/mq. Sul nuovo si arriva anche a 10mila euro essendoci poche operazioni in atto. Sono cercate le case di prestigio in Corso Italia e nelle vie Montebello e Solferino. Vivace il mercato degli affitti: per un bilocale i canoni di locazione possono andare da 900 a 1000 euro al mese. 

Una città in fermento

Nella macroarea dell’Isolotto i valori stanno recuperando terreno (+4,2%). Positivo (+2,6%) il trend anche nei quartieri di Poggio Imperiale–Bandino e nella zona di viale Europa di riflesso a una domanda per lo più di acquirenti di prima casa. Chi è alla ricerca della prima casa si orienta anche verso San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terratetti e ville bifamiliari tutte immerse nel verde (con prezzi nella fascia 3800-4mila/mq. Crescono dell’1,9% le quotazioni delle case nella macroarea di Novoli–Carreggi. Tra i quartieri più dinamici c’è anche quello di Puccini, grazie ad acquisti di prima casa e per uso investimento. 

Le nuove aree strategiche

Gli investitori sono interessati anche alle vicinanze di Villa Demidoff, perché servite dalla tramvia che collega il centro storico con l’aeroporto (strategico per chi vuole fare affitti turistici). Altro aspetto positivo è la vicinanza del Tribunale, delle facoltà universitarie di Novoli, dell’Ospedale di Careggi e del Polimoda sorto all’interno della ‘Manifattura Tabacchi’ dove va avanti la riqualificazione che porterà alla nascita di uffici e residenze. C’è più propensione ad affittare a studenti e lavoratori fuori sede (che lavorano presso Nuovo Pignone, Manifatture Tabacchi e studenti del Polimoda): canone di 500-600 euro per appartamenti dalle metrature comprese tra 40 e 65 mq. 

Dallo sblocco dei lavori edilizi nuovo impulso

Un importante impulso al mercato è arrivato dalla sentenza che ha sbloccato i lavori edilizi fuori dal centro storico dopo lo stop determinato dalla decisione del Consiglio di Stato sulla variante al regolamento urbanistico di Firenze. Il quartiere si divide in due sottozone. La parte più prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni e un buon usato si acquista a prezzi medi di 2750 euro/ mq. La zona più signorile si sviluppa a ridosso del Parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali: i prezzi sono abbastanza simili ai precedenti, la zona infatti è più verde e tranquilla ma al contempo è meno servita.