CRIF: i mutui tornano al centro delle scelte delle famiglie italiane

Dopo un lungo periodo di rallentamenti e incertezze, il mercato immobiliare italiano mostra segnali di rinnovato dinamismo. Secondo i dati del CRIF, aggiornati al primo semestre del 2025, le richieste di mutuo sono salite del 20% rispetto all’anno precedente, con punte nel mese di gennaio e aprile, che hanno fatto segnare rispettivamente +26,8% e +25,8%.

Un segnale inequivocabile: la discesa dei tassi di interesse, innescata dai primi tagli della BCE, ha riportato fiducia tra le famiglie, soprattutto tra chi cerca un’occasione per rinegoziare vecchi contratti. Ma l’indicatore più interessante è un altro: otto richieste su dieci riguardano la surroga del mutuo, ovvero il trasferimento del mutuo presso un’altra banca a condizioni più favorevoli.

BCE e fiducia: la combinazione della ripresa

La politica monetaria espansiva portata avanti dalla BCE ha abbassato gradualmente i tassi per stimolare la ripresa economica e contenere gli effetti residui dell’inflazione. Questo ha avuto un impatto diretto sul mercato dei mutui casa, rendendo le condizioni più favorevoli e alimentando un’ondata di nuove richieste. Il tasso medio è sceso nel primo semestre al 3,12%, mentre gli importi medi dei mutui sono pari a 152.109 euro, in crescita del 4,4% rispetto al 2024.

Surroghe in testa: otto mutui su dieci sono rinegoziazioni

A trainare buona parte della domanda di mutui ci sono le surroghe. Secondo il Barometro CRIF, l’80% dei mutui richiesti nel primo semestre del 2025 riguarda le surroghe, ovvero la possibilità per le famiglie di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto bancario, a condizioni più vantaggiose. Solo nel primo trimestre, le richieste di surroga sono aumentate del 63,2% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Questo fenomeno è stato alimentato da una combinazione di fattori: da un lato, l’abbassamento dei tassi, dall’altro, il peso delle rate contratte negli anni passati, spesso con tassi fissi elevati o variabili poco sostenibili. Con l’attuale scenario più favorevole, molte famiglie hanno colto l’opportunità per rinegoziare il proprio mutuo e alleggerire il bilancio mensile.

Come funziona la surroga del mutuo?

La surroga è un’operazione completamente gratuita per il cliente, regolamentata dalla Legge Bersani del 2007. Consente di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra, mantenendo l’importo residuo e la durata, ma modificando tasso, periodicità e altre condizioni contrattuali. Su MutuiOnline.it, è possibile calcolare il risparmio con la surroga del mutuo.

Per richiederla servono pochi documenti: il contratto originario del mutuo, il piano di ammortamento aggiornato, un documento d’identità, il codice fiscale e la documentazione reddituale. L’istituto subentrante si occupa di tutte le procedure, incluso il contatto con la banca precedente. La surroga deve concludersi entro 30 giorni dall’approvazione.

Non esiste un limite legale al numero di surroghe richieste, se esiste un beneficio economico concreto: sarà la banca entrante a esprimere il consenso ed accettare la richiesta, mentre la vecchia banca è sempre obbligata a concederla.

Tasso fisso ancora in testa alle preferenze degli italiani

In un contesto ancora incerto dal punto di vista geopolitico ed economico, il mutuo a tasso fisso è la scelta preferita dagli italiani. Secondo i dati CRIF, quasi il 90% delle richieste di mutuo nel 2025 è stato fatto con opzione a tasso fisso.

Il sorpasso del variabile sul fisso degli ultimi mesi ha spostato leggermente i numeri della domanda, ma l’imprevedibilità dei mercati continua a far preferire una rata stabile nel tempo. Inoltre, cresce la tendenza a piani di ammortamento del mutuo più lunghi: oltre il 40% dei mutui richiesti ha una durata superiore ai 25 anni, segno che le famiglie cercano sostenibilità nel lungo termine.

Mutui online: preventivi più trasparenti e meno costi

Un altro aspetto rilevante del nuovo panorama mutui riguarda il canale scelto per la richiesta. I mutui online si stanno affermando come alternativa sempre più concreta a quelli tradizionali. Grazie a portali comparatori come MutuiOnline.it e piattaforme bancarie digitali, oggi è possibile confrontare decine di offerte in pochi minuti, ricevere simulazioni personalizzate e inoltrare la richiesta direttamente online.

Questo ha aumentato la concorrenza tra istituti di credito, spingendoli a offrire tassi e condizioni migliori. Il canale online è apprezzato soprattutto da chi desidera rapidità, risparmio e maggiore autonomia. Tuttavia, le filiali bancarie restano una scelta preferita da chi vuole un contatto umano, consulenze personalizzate e supporto nelle fasi più complesse.

Mutui green: case efficienti, tassi più bassi

Protagonisti di questa nuova stagione, i mutui green destinati a finanziare immobili ad alta efficienza energetica. Le banche stanno premiando chi acquista o ristruttura abitazioni in classe A o B, offrendo tassi più bassi e spread ridotti.

Da un lato, questo permette agli istituti di migliorare i propri parametri ESG (ambientali, sociali e di governance), dall’altro le famiglie beneficiano non solo di un risparmio immediato sul mutuo, ma anche di costi energetici più contenuti nel lungo periodo.

Cosa succederà ai tassi nei prossimi mesi?

Il destino dei tassi nei mesi a venire resta legato a un delicato equilibrio tra economia reale e politica monetaria. Dopo i recenti interventi della BCE, che ha già tagliato il costo del denaro per stimolare la ripresa, lo scenario per il secondo semestre 2025 è improntato a una certa cautela.

Secondo gli analisti, potremmo assistere a nuovi piccoli ribassi, ma è più probabile che i tassi si mantengano stabili, almeno finché l’inflazione non darà segnali di discesa costante.

Difficile, invece, un ritorno al periodo d’oro dei tassi del biennio 2021–2022, perché il quadro attuale è più complesso, influenzato da fattori geopolitici, tensioni sui mercati globali e un costo delle materie prime ancora altalenante.