Aste immobiliari: il calo delle transazioni è un’opportunità per fare buoni affari

Tra gennaio e aprile, le aste immobiliari in Italia sono state 56.500, un numero in calo del 18% rispetto ai primi quattro mesi del 2022. I dati  emergono dall’osservatorio Cherry Brick, realizzato da Cherry, che rileva una contrazione quasi analoga (-20% da un anno all’altro) relativamente ai nuovi avvisi d’asta pubblicati, 58mila in totale. Numeri che rafforzano il trend già emerso nel 2022 quanto alle procedure fallimentari aperte nei tribunali italiani, il 30% in meno del 2021 a quota 6.158.

Generale contrazione, dagli annunci ai prezzi di partenza

Le dinamiche non cambiano granché se si considera il valore complessivo dell’offerta minima di partenza, pari a circa 9 miliardi di euro (-22% rispetto allo stesso periodo del 2022). La ricerca di Cherry segnala anche un calo, ma limitato al 4%, per quanto concerne il valore di base d’asta medio a livello nazionale, che si ferma a 159mila euro, per altro il medesimo valore registrato nel corso del quarto trimestre del 2022. Quanto alle regioni, invece, la Lombardia primeggia con 7.758 aste pubblicate (-22% rispetto al primo quadrimestre del 2022), davanti alla Sicilia con 6.846 aste e al Lazio con 6.116 (entrambi registrano un calo del 14%), mentre in fondo alla classifica si conferma la Valle d’Aosta con 137.

La graduatoria per città vede invece spiccare su tutte Roma (1.491, -6% a un anno), davanti a Napoli (469) e Catania (412). In linea con il primo quadrimestre del 2022, i lotti oggetto di tentativi d’asta tra gennaio ed aprile di quest’anno fanno riferimento per la maggior parte a immobili di tipo residenziale (56%), seguiti principalmente da quelli di ambito commerciale (20%) ed industriale (4%).

“Le aste immobiliari sono oggi parte di un mercato dinamico e in continua evoluzione, che richiede una conoscenza approfondita e aggiornata del settore”, sottolinea in una nota spiega Luca Bonacina, co-founder e head of technology di Cherry srl.

A Milano domina il comparto residenziale

Lo studio dedica un approfondimento alla città di Milano, caratterizzata da una base d’asta media a 175mila euro, ma a fronte di sensibili differenze tra le categorie: per gli immobili commerciali si scende a 129mila euro e per quelli a uso residenziale si sale a 264mila.

Come funzionano le aste e come prendervi parte

Detto dei numeri e dei trend, il calo recente dovuto alle incertezze del quadro macro si configura come un’opportunità per realizzare buoni affari, a patto di sapere come muoversi.

Nell’immaginario collettivo, le aste sono quelle con incanto, caratterizzate dalla presenza di tutti gli interessati, che si sfidano a colpi di rilanci. In realtà questa modalità, se si esclude il settore dell’arte, è diventata del tutto marginale. In campo immobiliare si procede con aste senza incanto, confrontando le buste presentate dagli interessati all’acquisto. L’offerta va consegnata in busta chiusa alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale o presso la Cancelleria fallimentare in caso di fallimenti, indicando, oltre all’importo dell’offerta, anche i dati anagrafici e di contatto dell’offerente. Il tutto accompagnato da un assegno a titolo di cauzione non inferiore al 10% dell’offerta, che il proponente si vedrà restituire qualora non risultasse vincitore.

Con l’avvento del Covid-19 hanno iniziato a prendere piede le aste telematiche, divenute in breve tempo maggioritarie, con i tribunali che si orientano in questa direzione a meno che le stesse non emergano pregiudizievoli per la procedura e per i creditori. La partecipazione può avvenire attraverso il “Portale delle vendite pubbliche” del ministero della Giustizia, a fronte della registrazione.

A prescindere dalle modalità di aggiudicazione, è bene arrivare alla formulazione dell’offerta dopo aver visionato la perizia giudiziale, che contiene le informazioni utili a descrivere le caratteristiche e lo stato di fatto dell’immobile, la visura e la planimetria catastale. È sempre consigliabile anche fare un sopralluogo per rendersi conto di persona dello stato dei luoghi. Questo perché con l’acquisto in asta si può risparmiare il 30, 40, anche 50%, ma talvolta possono essere necessari interventi molto profondi di ristrutturazione.