Acquistare casa all’asta: le regole per non sbagliare

Un tempo pratica solo per esperti investitori, l’acquisto delle case all’asta è diventata negli ultimi anni attività diffusa tra un sempre maggior numero di privati in cerca di affari, o semplicemente di risparmio sulla prima casa rispetto ai prezzi del classico mercato di vendita.

Nel 2022 si è registrato un boom di aggiudicazioni di case vendute all’asta, il 62% rispetto agli immobili offerti, con un aumento del 58% sugli anni pre-covid, risultati favoriti dalla transizione al digitale di molte pratiche amministrative e dall’aumento dei costi degli immobili.

Premesso che è indispensabile rivolgersi a un professionista, un notaio che garantisca competenza e trasparenza nel processo di acquisto, esistono una serie di regole e suggerimenti che L’Apep, Associazione Professionale per le Esecuzioni della Provincia di Padova, ha stilato per aiutare i privati a portare a termine l’operazione di acquisto all’asta nella maniera più profittevole. Vediamoli qui riassunti.

Le regole per aggiudicarsi un immobile all’asta senza sbagliare

La prima regola per acquistare in sicurezza un immobile all’asta è avvalersi di un consulente qualificato, un professionista esperto incaricato dal giudice che sia in grado di accompagnare l’acquirente in ogni fase del processo di acquisto all’asta.

La seconda regola è cercare gli immobili solo nei siti ufficiali, dove è contenuto anche il link al Tribunale di riferimento che consentirà di leggere ogni informazione sull’immobile. L’elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia può essere consultato sulla pagina www.giustizia.it - sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.

Dalla perizia è possibile anche verificare lo stato di occupazione dell’immobile all’asta. In caso di occupazione dei locali, il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni consente di disporre di un titolo esecutivo per ottenere il rilascio dell’immobile in favore dell’aggiudicatario.

È inoltre consigliato visitare sempre l’immobile prima dell’asta, con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni. Come avviene per un comune acquisto, niente sulla carta potrà rendere aspetti fondamentali che possono svelarsi solo dal vivo: lo stato dei locali, la posizione, il contesto, ogni eventuale criticità presentata.

Definire un tetto massimo di spesa è utile per non rischiare di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi oltre le proprie possibilità.

Il giudice dell’esecuzione sulla base della perizia estimativa stabilisce il prezzo base d’asta, consultabile dall’ordinanza di vendita, che può essere anche ribassato offrendo fino al 25% in meno.

Per partecipare all’asta bisogna versare una cauzione del 10% dell’offerta di acquisto, oltre a un fondo spese di importo variabile a seconda del Tribunale incaricato della vendita all’asta, che sarà destinato al pagamento delle imposte e delle tasse di trasferimento dell’immobile.

Per acquistare all’asta è necessario disporre in tempi stretti della cifra richiesta, per questo potrebbe essere indispensabile valutare con largo anticipo il ricorso a un mutuo casa all'asta, per coprire solo una parte o l’intero del valore di vendita all’asta. Le banche dispongono di prodotti specifici per questo tipo di operazione.

Ricordiamo anche che è importante informarsi sulle spese da sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione, come l’imposta di registro o l’IVA, le spese condominiali attribuibili al nuovo proprietario e le parcelle ai professionisti intervenuti nell’acquisto.

Il pagamento del prezzo dell’immobile avverrà entro 120 giorni dall’aggiudicazione: in quell’occasione il giudice procederà al trasferimento dell’immobile con il saldo anche delle spese accessorie. Quindi sarà emesso il decreto di trasferimento e saranno consegnate le chiavi.

In caso di mancata assegnazione dell’asta, lo stesso immobile sarà riproposto in vendita a un prezzo inferiore del 25%. Un’occasione ancora più conveniente per chi avesse la possibilità di aspettare.