Surroga: cosa dice la legge su tempi e modalità
Nel caso di un mutuo surroga, occorre tenere in considerazione alcuni fattori, tra cui, ad esempio, i tempi e le modalità del trasferimento del mutuo. Talvolta, infatti, tali fattori sono suscettibili di differente interpretazione. Analizziamo la questione e vediamo cosa ci dice la legge a riguardo.
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Si chiama surroga perché si traduce nella sostituzione del vecchio mutuo con quello di una nuova banca a condizioni differenti, ed è un’operazione completamente a carico della banca subentrante, che sostiene ogni spesa possa derivare dal trasferimento.
Sembrerebbe dunque tutto semplice, ma in realtà ci sono alcuni aspetti, che riguardano tempi e modalità del trasferimento stabiliti dalla legge, suscettibili di differente interpretazione.
A disciplinare l’operazione di surroga è l’articolo 120-quater del Testo unico bancario, Dlgs 385/1993, secondo il quale “per effetto della surrogazione il mutuante surrogato subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce”.
L’operazione “deve perfezionarsi entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo”. Cosa accade dunque se lo stesso termine non viene rispettato?
La responsabilità oggettiva della vecchia banca
Se la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Il finanziatore originario avrebbe infatti una responsabilità oggettiva, tanto che il cliente può rivalersi direttamente su di lui, mentre spetterà sempre alla banca originaria rivalersi eventualmente sul nuovo istituto di credito.
I tempi esatti di decorrenza
Altra questione importante riguarda i tempi di decorrenza, cioè a partire da quando scattano i 30 giorni utili per effettuare la portabilità del mutuo. Un’interpretazione della stessa legge conta il tempo dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo; secondo altre versioni, si partirebbe invece dalla data di sottoscrizione del modulo di surroga. Una terza ipotesi è che a far fede debba essere la formalizzazione dell’operazione da parte dell’Abi (con il documento elaborato dall’Associazione e non la semplice sottoscrizione del modulo da parte del cliente).
Cosa accade se si ricorre alla rinegoziazione?
Ci sono casi in cui si resta con la propria banca, ricorrendo alla sostituzione del mutuo come spieghiamo nella nostra news “Mutui: le differenze tra surroga, sostituzione e rinegoziazione”. Il motivo di rimanere con la stessa banca può essere dovuto al fatto che proponga condizioni più interessanti, o semplicemente perché non sussistono per il mutuatario le condizioni per richiedere la surroga: si pensi a pregressi ritardi o a difficoltà nei pagamenti.
Ebbene, anche se la banca non ha l’obbligo di ricontrattare il mutuo, avrà invece l’obbligo di tenere una certa condotta nella valutazione e nel riscontro della proposta del cliente, “conforme al canone generale di buona fede e correttezza”. Anche in questo caso si devono rispettare i tempi adeguati di risposta alla richiesta, che vengono definiti “tempestivi” e in più, lo stesso riscontro deve essere idoneo nel caso di un rifiuto da parte della banca, oltre che supportato da informazioni adeguate.
Nel caso invece in cui la banca accettasse di rinegoziare il mutuo, l’informazione che non potrà mancare sarà l’indicazione del Taeg ricalcolato secondo i nuovi parametri definiti, pena il risarcimento del danno eventualmente procurato al mutuatario da parte dell’intermediario.
Come scegliere il mutuo surroga migliore
Prima di ogni cosa, occorre mettere a confronto le offerte delle banche. Lo fa comodamente al nostro posto il portale di comparazione MutuiOnline.it, che ogni giorno fornisce non solo la possibilità di ottenere un preventivo personalizzato, ma offre anche un quadro delle surroghe più convenienti del giorno nella sezione i migliori mutui surroga di oggi.
Solo a titolo di esempio, il più conveniente a tasso fisso al 5 febbraio è RI Mutuo a Tasso Fisso di Credem. La rata da corrispondere è di 471,13 euro al Tan dell’1,25% e Taeg 1,37%. Spese di istruttoria e perizia sono, come si conviene, pari a zero.
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