Si rischiara l’orizzonte dei mutui: cosa aspettarsi nel 2024

Dopo il tasso fisso, anche il variabile inizia a scendere, mentre si raffreddano i prezzi di compravendita e crescono le possibilità di sconto. Sul mercato si stanno creando le condizioni per un rilancio del mercato immobiliare, grazie soprattutto alla dinamica del credito.

Cambio di rotta in corso

Gli ultimi segnali positivi in ordine di tempo arrivano dall’Osservatorio mensile di MutuiOnline.it relativo a dicembre. Dopo il picco raggiunto ad ottobre (3,97%) e la stabilizzazione a novembre, nell’ultimo mese dell’anno da poco concluso l’Euribor^® a 3 mesi ha ripiegato di quattro centesimi. Poco come importo e tempistica per poter parlare di un’inversione del trend, ma il segnale è chiaro: il mercato inizia a posizionarsi in vista dei tagli attesi dalla Bce. Quest’ultima non ha fornito indicazioni sull’avvio dell’allentamento monetario, ma tra inflazione in frenata ed economia stagnante, appare improbabile che si possa rimandare a lungo questa decisione.

Intanto si fa più deciso il calo dell’IRS a 10 anni, che arriva al 2,61%, mezzo punto in meno rispetto a novembre e oltre otto decimi rispetto a ottobre. Dunque prosegue – anzi si rafforza - l’anomalia del benchmark per il tasso fisso che costa sensibilmente meno rispetto a quello del variabile.

L’Osservatorio di MutuiOnline.it segnala che nel primo caso il Tan medio a dicembre si è attestato al 3,68%, ma confrontando le varie offerte di mercato è stato possibile spuntare anche il 3,25%. Quanto al variabile, invece, il Tan medio è stato del 4,89% e quello migliore del 4,43%. In tutti i casi si tratta di livelli sensibilmente più bassi rispetto al mese precedente e ampiamente sostenibili se confrontati con le medie storiche.

Il vantaggio garantito dal fisso spiega perché anche nel quarto trimestre del 2023 le richieste di questa tipologia sono state la stragrande maggioranza (il 93%), con il variabile poco sopra il 5%, mentre misto e variabile con cap restano marginali.

Prospettive di accelerazione della discesa

“Nel 2023 i tassi dei mutui hanno superato il 5% per i variabili e il 4% per i fissi, portando a un calo del 28% delle erogazioni”, osserva Nicoletta Papucci, Direttore Marketing di MutuiOnline.it. “Tuttavia negli ultimi due mesi c’è stata un’inversione di tendenza. Ipotizzando la sconfitta dell’inflazione, i fissi potrebbero stabilizzarsi attorno al 3%”. Buone prospettive anche per il variabile, con i futures sull’Euribor^® che scontano un taglio dei tassi ufficiali di un punto e mezzo nel corso di quest’anno. “Se così sarà, il costo dei mutui a tasso variabile a fine anno si attesterà attorno al 3,5%”, aggiunge Papucci.

Un trend che, abbinato al congelamento dei prezzi d’acquisto e alla maggiore disponibilità dei venditori a trattare, crea le condizioni per una spinta delle compravendite.

Torna la convenienza a surrogare

Quanto alle finalità per le quali si chiede un mutuo, la quota delle surroghe è passata dal 21,5% del quarto trimestre 2023 al 36,5% di questo primo scorcio di gennaio. In prospettiva, il calo dei tassi di mercato promette di rilanciare le surroghe per i mutuatari più recenti, anche se non a brevissimo.

Intanto, nel quarto trimestre dello scorso anno è cresciuta l’incidenza dei mutui richiesti per comprare la prima casa (ormai a due terzi del totale) - anche grazie al bonus prima casa - e anche quella di seconde case, arrivati a un passo dal 7%. Cresce, ma resta tutto sommato marginale (al 3,6% del totale) la richiesta di mutui per ristrutturazione, nicchia che deve confrontarsi con l’alternativa dei prestiti, solitamente caratterizzati da tassi più elevati, ma senza costi notarili e con una burocrazia più snella.

L’Osservatorio di MutuiOnline.it non rileva grandi novità rispetto al passato sulla durata media delle domande di finanziamento (24,1 anni), mentre per gli importi si registra una risalita delle somme richieste (a un soffio da 130 mila euro contro poco più di 128 mila nel terzo trimestre), anche se è ancora presto per parlare di inversione del trend.

Nel quarto trimestre crescono le richieste da parte degli under 36, ormai a un passo dal 42% del totale. Questo aspetto evidenzia come da questa fascia di popolazione venga una domanda forte di acquisto immobiliare, che meriterebbe un’attenzione particolare da parte del legislatore per agevolare l’accesso al mutuo da parte dei più giovani.