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Mutuo al 100 per cento prima casa: rischi e vantaggi, le informazioni utili

5/11/2018 in “MutuiOnline informa

Mutuo al 100 per cento prima casa: rischi e vantaggi, le informazioni utiliImmaginiamo una giovane coppia, magari appena sposata, al di sotto dei 35 anni. Il loro sogno? Avere un tetto di proprietà sulla testa. Tuttavia, visto il particolare momento storico, la giovane coppia non ha potuto accumulare molti risparmi e non ha risorse economiche da investire.

Le due strade che hanno di fronte sono: proseguire (o iniziare) un affitto, con la certezza di spendere una quota mensile in cambio di una locazione temporanea; oppure accendere un mutuo, con la consapevolezza che i soldi versati mensilmente non siano a fondo perduto ma rappresentino un investimento per qualcosa che rimarrà di loro proprietà.

Resta però il problema delle risorse: se non hanno risparmi da investire nel breve periodo, devono necessariamente trovare una banca che finanzi interamente il loro mutuo. Ma quale banca oggi darebbe a una giovane coppia un mutuo al 100%? Invero, alcuni istituti di credito accettano questa soluzione, in cambio di specifiche garanzie o soluzioni ad hoc. Tra queste ultime spicca il Fondo di Garanzia Prima Casa, introdotto dalla Legge di Stabilità 2014. 

Mutuo al 100% acquisto prima casa senza garanzie: i rischi

Non tutti gli istituti di credito sono particolarmente propensi a concedere a giovani coppie senza garanzie un mutuo finanziato nella sua totalità. La concessione di un mutuo al 100% è un rischio che corre la banca, perché la cessione è senza garanzie. Inoltre bisogna guardare anche alla normativa di riferimento, che è consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio, finalizzata a stabilire le regole in materia di credito fondiario.

Qui si legge che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario deve risultare pari massimo all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Ci sono però delle eccezioni secondo le quali il finanziamento può essere elevato al 100%. Ovvero “qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fidejussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia”. Ed è qui che rientra il sopraccitato Fondo di Garanzia Prima Casa che va a rappresentare un’assicurazione per le banche, le quali non dovrebbero chiedere ulteriori assicurazioni rispetto alla Garanzia dello Stato e all’ipoteca sull’immobile. 

I mutui al 100% sono spesso di lunga durata, anche per via della giovane età dei richiedenti questo equivale in pratica a una rata più bassa per il contraente, ma a interessi più alti a favore della banca. Con il risultato che alla fine il costo del mutuo diventa considerevolmente più alto dell’effettivo valore dell’immobile. La richiesta di un mutuo al 100% ha i suoi svantaggi, come abbiamo già scritto nel nostro articolo “Mutui al cento per cento: perché non convengono”, dove invitavamo a ragionare su altre soluzioni, Fondo di Garanzia Prima Casa compreso per le giovani coppie e i soggetti in possesso dei requisiti. 

Mutuo 100% giovani coppie: cos’è il Fondo di Garanzia Prima Casa

Il Fondo Garanzia Prima Casa è una soluzione, pensata per le giovani coppie, finalizzata all’acquisto della prima casa, oppure alla ristrutturazione o riqualificazione energetica della propria abitazione. Si tratta di un Fondo istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze che di fatto aiuta i giovani ad acquistare la prima casa, coprendo una parte del mutuo. Più precisamente nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250 mila euro. Nel testo della Legge n. 147/2013 (Articolo 1, comma 48/c), si legge che priorità per l’accesso al credito viene data alle giovani coppie o ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché ai giovani under 35 titolari di un rapporto di lavoro atipico con riferimento all’art. 1 della Legge n. 92/2012. 

Chi richiede tale garanzia deve però soddisfare certi requisiti. Ovvero: 

• Non essere proprietario di altri immobili a uso abitativo (fanno eccezione quelli ceduti in eredità);

• La prima casa da acquistare non deve appartenere alle seguenti categorie catastali (immobili di lusso): 

A1: abitazione signorile;

A8: villa;

A9: castello, palazzo storico. 

Mutui 100%: i vantaggi del Fondo di Garanzia Prima Casa

Per l’accesso al Fondo bisognerà presentare domanda direttamente presso l’istituto di credito. Quest’ultimo, ricevuta l’apposita documentazione, si occuperà di inoltrarla al Comitato Nazionale Servizi Pubblici (Consap), la società del Tesoro che gestisce il Fondo, la quale stabilirà a sua volta un numero di protocollo alla domanda per stabilirne la priorità. Se andiamo a consultare il testo della Legge di Stabilità 2014, infatti, non sembrano esserci particolari esclusioni. In breve, anche i soggetti non elencati nel testo della Legge potrebbero richiedere il mutuo al 100% tramite il Fondo di Garanzia, ma le categorie sopraelencate avranno sempre la priorità

Mutuo 100% su misura: la simulazione di MutuiOnline.it

Al fine di non perdere l’orientamento tra le molte proposte in circolazione, il suggerimento è quello di utilizzare il simulatore di MutuiOnline.it, attraverso il quale, inseriti i dati, si potrà avere una panoramica delle migliori soluzioni offerte periodicamente.

Facendo un esempio pratico, un lavoratore autonomo di 33 anni residente a Milano che richiede un mutuo 100% a tasso fisso per il valore di un immobile pari a 200 mila euro da saldare in 30 anni, la soluzione migliore è quella offerta da Intesa Sanpaolo, grazie al piano Mutuo Giovani. Con rata mensile da 978,03 euro, 1.150 euro di spese di istruttoria e 320 euro di perizia, TAEG 4,41%. Diverso il discorso per un dipendente a tempo indeterminato di 30 anni che richieda un mutuo a tasso variabile 100% per 150.000 euro di valore di immobile per una durata di 35 anni. In questo caso, vista anche la garanzia del contratto a tempo indeterminato, la rata si abbassa notevolmente. La migliore soluzione è quella proposta da Deutsche Bank, che propone una rata mensile da 342,11 euro, con tasso variabile 1,06%, TAEG 1,15% e spese iniziali di 950 euro (istruttoria) e 390 euro (perizia).

A cura di Daniele Sforza
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